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Pagar una vivienda en Tailandia desde el extranjero: transferencias y formulario FET
La compraventa puede ser más sencilla que el pago. La operación se formaliza en pocos días, pero llevar el dinero de tu banco a la cuenta de la promotora puede tardar de una a seis semanas. En nuestras operaciones, casi todos los retrasos surgen ahí. Esta guía explica la ruta del dinero: cómo debe llegar para registrar plena propiedad a nombre de un extranjero, las vías utilizadas en 2026, las consecuencias de pagar con criptomonedas y los pagos de obra desde otro país. Las formas de tenencia, el contrato y el registro se explican en «Cómo comprar vivienda en Tailandia».
La regla de partida
Un extranjero puede adquirir un apartamento en plena propiedad —freehold— dentro de la cuota del 49 % de la superficie residencial del edificio. Una condición es acreditar que el dinero llegó del extranjero en divisa y se convirtió a baht en Tailandia. El banco receptor emite el Foreign Exchange Transaction, FET, para justificarlo. Sin el justificante exigido, la Oficina de Tierras (Land Office) no registra el freehold a nombre extranjero. No conviene dejarlo para después: cuando aparece el problema, la promotora ya puede tener tu dinero.
El leasehold, un arrendamiento registrado de 30 años con renovaciones pactadas, no tiene ese requisito. Por eso la forma de pago debe decidirse al elegir la vivienda, junto con la forma de tenencia.
Formulario FET o justificante de abono
El banco emite un FET para transferencias entrantes de 50.000 USD o más, o su equivalente. Por debajo de ese umbral, habitual en pagos por fases, se puede solicitar un credit advice, también llamado Foreign Exchange Confirmation. Certifica los mismos hechos: entrada de divisa, conversión a baht y concepto declarado. La Oficina de Tierras admite ambos documentos.
Pide el justificante de cada transferencia en cuanto se realice. Recuperarlo del archivo meses después es posible, pero puede implicar dos semanas de espera y una comisión, justo cuando ya tienes fecha de registro.
- Moneda: dólares, euros, dírhams, yuanes u otra divisa. Si el dinero llega ya en baht no se genera FET; la conversión debe hacerse en Tailandia.
- Destinatario: la cuenta de la promotora o tu cuenta tailandesa, desde la que después le pagas. Ambas vías se utilizan.
- Concepto: una frase como «compra del apartamento A-1203 del proyecto…», con el número de vivienda. Pide a la promotora el texto exacto antes de transferir; el banco no lo reescribirá después.
Vías utilizadas en 2026
Transferencia directa desde tu banco
Si tu banco tiene relaciones de corresponsalía normales, basta con enviar, esperar unos días y recoger el justificante. Para compradores de países con corresponsalía restringida, especialmente Rusia en nuestra experiencia, el resultado es menos previsible. La transferencia puede ser legal, pero pasa por bancos que aplican sus controles: algunas llegan en una semana, otras vuelven tras dos o tres sin una explicación útil y otras quedan pendientes de revisión del origen de fondos. Depender solo de esa vía es arriesgado, porque una devolución no cambia el plazo del contrato.
Cuenta en un tercer país
Es una vía habitual entre compradores que no pueden transferir directamente: una cuenta personal en Emiratos Árabes Unidos, Kazajistán, Armenia, Kirguistán, Georgia, Serbia o Turquía, que recibe fondos del país de origen y después los envía a Tailandia. Abrirla puede llevar de un día a varias semanas y casi siempre exige presencia física. El banco pedirá justificar el origen: nóminas, contrato de venta, extractos o documentos de transmisión de un negocio. Prepara el expediente antes de abrir la cuenta.
El banco tailandés volverá a preguntar por el origen al recibir los fondos. La explicación debe coincidir con la dada al primer banco y apoyarse en los mismos documentos.
Una cuenta tailandesa a tu nombre
Los bancos tailandeses abren cuentas a extranjeros con visados de larga estancia; algunos aceptan contrato de alquiler y carta de una agencia. Pagar los plazos desde una cuenta propia es cómodo y la tarjeta ayuda en el día a día. Para conservar la trazabilidad exigida en el registro, las aportaciones a esa cuenta deben llegar del extranjero en divisa. Las transferencias internas tailandesas, ingresos de efectivo y cambios en casas de cambio no acreditan esa entrada a efectos de la Oficina de Tierras.
Criptomonedas: posibilidades y límites
Algunas promotoras de Phuket aceptan USDT, normalmente mediante una casa de cambio que convierte las criptomonedas y abona baht al vendedor. El límite es importante: ese pago no genera una transferencia entrante de divisa y, por tanto, tampoco FET ni credit advice. Para leasehold no cambia ese requisito; para freehold extranjero no aporta la justificación necesaria.
La fórmula mixta descrita consiste en pagar reserva y parte de los plazos con criptomonedas, y enviar por banco el importe exigido para respaldar el registro en freehold. Antes de contar con ella, pide por escrito a la promotora si acepta criptomonedas, qué casa de cambio utiliza y qué pago tramitará como transferencia en divisa. Una confirmación verbal no basta.
Revisa también el tipo de cambio. La casa de cambio aplica un margen: entre un 1,5 % y un 2 % sobre 8 millones de THB son de 120.000 a 160.000 THB. Pide la cotización del día de pago, no una promesa de cambio «aproximadamente de mercado».
Si paga otra persona
Puede pagar un progenitor, el cónyuge o una empresa propia. Las promotoras lo aceptan cuando el pagador figura en el contrato o acompaña una carta explicativa. La dificultad documental es que el banco emite el FET a nombre de quien envía y la Oficina de Tierras necesita identificar al futuro propietario. Se resuelve con documentos, como una carta de finalidad del pagador, una donación o a veces un poder. Acuérdalo con el abogado de la promotora antes de transferir.
Plazos y problemas habituales
| Paso | Plazo habitual | Qué lo retrasa |
|---|---|---|
| Abrir cuenta en un tercer país | De 1 día a 3 semanas | Presencia física, rechazo por nacionalidad o expediente incompleto de origen de fondos |
| Transferencia al banco tailandés | 2–10 días laborables | Revisión del banco corresponsal o datos incorrectos del beneficiario |
| Abono y conversión a baht | 1–2 días | Concepto sin número de vivienda o nombre del proyecto |
| Emisión de FET o credit advice | 1–5 días | No haberlo solicitado al recibir los fondos |
El fallo más frecuente es documental: el dinero llega, la vivienda queda pagada y nadie pide el justificante de entrada de divisas. El problema aparece al registrar, cuando corregirlo resulta mucho más difícil.
El segundo es el concepto. El banco lo copia literalmente. Si dice «ayuda familiar» o solo «inversión», la Oficina de Tierras puede no vincularlo a la vivienda, y aclararlo requiere correspondencia adicional entre banco y promotora.
Pagar varios plazos desde el extranjero
Un calendario de promotora suele tener de cuatro a ocho pagos durante dos o tres años de obra. Lo ideal es que cada uno sea una transferencia en divisa con su justificante. Guarda los documentos a medida que llegan. Otra guía explica reservas y calendarios; aquí importa que un plan sin intereses no obliga a pagar antes de plazo.
Un descuento por pago completo cambia el cálculo: algunas promotoras de Phuket ofrecen entre el 3 % y el 7 %, una diferencia que puede compensar según los importes. Recuerda, sin embargo, que en estas ventas sobre plano el dinero suele ir directamente a la promotora sin escrow. Adelantar el precio aumenta tu exposición a su cumplimiento. Cuanto más falte para la entrega, más atención merece el pago anticipado.
La vuelta: sacar el dinero después de vender
Un extranjero puede vender y repatriar el importe. El banco contrasta la cantidad que se pretende enviar sin comprobaciones adicionales con lo que entró, acreditado por los FET y justificantes de abono de la compra. Esa es su segunda función, años después. Conserva la carpeta hasta la venta.
Antes hay que resolver los impuestos. La retención al transmitir, el cálculo de ingresos y el plazo de tenencia se explican en la guía de impuestos inmobiliarios de Tailandia. El importe disponible para repatriar es el que queda después de pagarlos.
Qué hacer y en qué orden
- Antes de reservar, pide por escrito la cuenta receptora, la moneda, el concepto exacto y si se admiten pagos de terceros.
- Decide la forma de tenencia. Para freehold, la transferencia en divisa que respalda el registro debe quedar documentada.
- Prepara el expediente de origen de fondos antes de abrir una cuenta en otro país.
- Haz la primera transferencia con margen: dos o tres semanas antes del vencimiento, no dos días.
- Cuando llegue, pide al banco tailandés el FET o credit advice de ese pago.
- Comprueba que el documento identifica tu nombre, el proyecto y el número de vivienda.
- Conserva contrato, órdenes de pago y confirmaciones bancarias juntos hasta vender.
- Entrega el expediente al abogado de la promotora una semana antes del registro para revisarlo.
Calculadora de gastos de compra
| Precio del inmueble | 8.000.000 THB |
| Tasa de transmisión: 50 % de una tasa del 2 % | 80.000 THB |
| Fondo de reserva | 27.000 THB |
| Total de los conceptos incluidos | 8.107.000 THB |
Ejemplo de compra en plena propiedad (freehold): se supone que el valor de tasación coincide con el precio, la tasa general es del 2 % y el comprador paga la mitad. Introduce la tasación de la Oficina de Tierras, la tasa aplicable y el reparto acordado en el contrato. Las bonificaciones no se aplican automáticamente. No incluye impuestos del vendedor, mantenimiento, contadores, mobiliario ni honorarios jurídicos. No calcula los gastos de registro de un arrendamiento.
En qué ayudamos
No somos banco ni agente de pagos: el dinero va de ti a la promotora y nunca pasa por nosotros. Obtenemos antes los datos de cuenta, el concepto exacto y la postura de la promotora sobre criptomonedas o terceros; después comprobamos que el banco haya emitido el justificante adecuado. Para cualquier vivienda del catálogo —actualmente 571 inmuebles en Phuket— podemos pedir esas condiciones antes de reservar, junto con la lista de precios.
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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Canvaz Palette Cherngtalay
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Preguntas frecuentes
¿Puedo transferir directamente desde mi banco?
Sí, si dispone de corresponsalía normal; es la vía más sencilla. Con restricciones, el pago puede seguir siendo legal pero menos previsible: algunas transferencias llegan en una semana y otras se devuelven tras dos o tres o quedan en revisión. En ese caso conviene tener una alternativa mediante cuenta en un tercer país, ya que el contrato no aplaza automáticamente sus vencimientos.
¿Qué es el FET y cuándo se emite?
El Foreign Exchange Transaction certifica la entrada de divisa y su conversión a baht. Se emite para 50.000 USD o más; para importes menores se solicita un credit advice con la misma finalidad. Sin el justificante correspondiente, la Oficina de Tierras no registra freehold a nombre extranjero.
¿Puedo pagar con criptomonedas?
Algunas promotoras aceptan USDT mediante una casa de cambio. Ese pago no genera entrada bancaria de divisa ni FET o credit advice. En leasehold no se exige esa prueba, pero en freehold extranjero sí. La fórmula mixta requiere que el importe que respalda el registro llegue por transferencia bancaria.
¿El pago debe salir de una cuenta mía?
No necesariamente. Puede pagar un familiar o tu empresa si queda reflejado en el contrato. El justificante bancario sale a nombre del pagador y el registro debe identificarte a ti, por lo que se añade una carta de finalidad o documento de donación. Acuerda la redacción con el abogado antes de enviar fondos.
¿Cuánto tarda una transferencia?
De dos a diez días laborables si no hay incidencias. El banco corresponsal o receptor puede pedir documentos de origen de fondos y alargarlo a dos o tres semanas. Un error de beneficiario o concepto puede añadir otro plazo similar.
¿Qué ocurre si envío baht en vez de divisa?
El dinero puede llegar y pagar la vivienda, pero no se genera FET, porque ese documento certifica una conversión de divisa a baht dentro de Tailandia. Para leasehold no es decisivo; para registrar freehold sí. Envía divisa y deja que la convierta el banco tailandés.
¿Cómo pago por fases si vivo fuera?
Cada plazo es una transferencia y debe tener su confirmación bancaria. Muchos compradores abren una cuenta tailandesa y pagan desde ella, recargándola con transferencias del extranjero en divisa. Las aportaciones mediante transferencias internas tailandesas no cuentan como entrada de divisa.
¿Cómo saco el dinero después de vender?
Mediante el banco y los justificantes conservados. El importe repatriable sin comprobaciones adicionales se contrasta con lo que entró, acreditado por los FET y credit advices de la compra. Por eso se guardan hasta vender. Primero se liquidan los impuestos, explicados en la guía fiscal de Tailandia.
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.