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Pagare un immobile in Thailandia dall'estero: trasferimenti e modulo FET
Comprare in Thailandia è più facile che pagare. La compravendita richiede pochi giorni, mentre il trasferimento dalla banca del proprio paese al conto del promotore può richiedere da una a sei settimane. Nelle nostre operazioni quasi tutti i ritardi nascono qui, più che nella parte legale. Questa guida descrive il percorso dei fondi: come devono arrivare perché il Land Office (Ufficio fondiario) registri il freehold a nome di uno straniero, quali modalità si usano nel 2026, cosa comportano le criptovalute per la registrazione e come pagare le rate vivendo all'estero. Forme di proprietà, contratto e registrazione sono trattati nella guida «Come acquistare un immobile in Thailandia».
Il requisito di partenza
Uno straniero può detenere un appartamento in piena proprietà, o freehold, entro la quota del 49% della superficie residenziale del condominio. Per registrarlo deve dimostrare che i fondi sono arrivati dall'estero in valuta straniera e sono stati convertiti in baht in Thailandia. La prova è il FET, Foreign Exchange Transaction form, rilasciato dalla banca thailandese ricevente. Senza questa documentazione il Land Office non registra il freehold a nome dello straniero: non è un documento da aggiungere dopo, perché la registrazione resta ferma quando il promotore ha già ricevuto il denaro.
Il leasehold, locazione registrata di 30 anni con rinnovi, non ha questo requisito. La modalità di pagamento va quindi definita insieme alla scelta dell'unità: percorso dei fondi e forma di possesso sono collegati.
Modulo FET o conferma bancaria di accredito
La banca rilascia un FET per un trasferimento in entrata di almeno 50.000 USD, o equivalente in un'altra valuta. Sotto questa soglia, come accade quasi sempre per le rate, su richiesta rilascia una nota di accredito, talvolta chiamata Foreign Exchange Confirmation. Attesta gli stessi fatti: arrivo di valuta straniera, conversione in baht e causale dichiarata. Il Land Office accetta entrambi i documenti.
Richiedi il documento per ogni trasferimento appena eseguito. La banca può recuperarlo mesi dopo dall'archivio, ma ciò può comportare due settimane di attesa e una commissione, spesso quando la data di registrazione è già fissata.
- Valuta. Dollari, euro, dirham, yuan o altra valuta straniera. Un bonifico che arriva già in baht non genera un FET: la conversione deve avvenire in Thailandia.
- Beneficiario. Può essere il conto del promotore oppure il tuo conto thailandese, dal quale pagherai poi il promotore. Entrambe le modalità sono possibili.
- Causale. Deve indicare l'acquisto e il numero dell'unità, per esempio «to purchase condominium unit A-1203 in project ...». Chiedi la formulazione esatta al promotore prima di inviare: la banca non la riscriverà dopo.
Le modalità usate nel 2026
Bonifico diretto dalla propria banca
Se la banca ha normali rapporti di corrispondenza, la procedura è semplice: invio, alcuni giorni di attesa e ritiro del documento. Per chi proviene da paesi con rapporti bancari limitati, soprattutto la Russia nei casi che seguiamo, la situazione è diversa. Il trasferimento non è illegale, ma attraversa banche corrispondenti con propri controlli: alcuni pagamenti arrivano in una settimana, altri tornano indietro dopo due o tre senza spiegazioni utili, altri restano in verifica sull'origine dei fondi. Affidarsi a una sola modalità è rischioso, perché un bonifico respinto non sposta la scadenza contrattuale.
Conto in un paese terzo
È la modalità più comune tra i nostri acquirenti che non possono inviare direttamente: un conto personale negli Emirati Arabi Uniti, in Kazakistan, Armenia, Kirghizistan, Georgia, Serbia o Turchia, alimentato dal proprio paese e poi usato per un normale bonifico verso la Thailandia. L'apertura richiede da un giorno a diverse settimane e quasi sempre la presenza personale. La banca chiederà l'origine dei fondi, da provare con documenti: redditi, contratto di vendita, estratti conto o vendita di un'attività. Preparali prima di aprire il conto.
La banca thailandese ripeterà la verifica all'arrivo del bonifico. Le informazioni devono coincidere con quelle fornite alla prima banca ed essere sostenute dagli stessi documenti.
Conto thailandese a proprio nome
Le banche thailandesi aprono conti agli stranieri con visto di lungo soggiorno; alcune accettano un contratto di affitto e una lettera di agenzia. Un conto locale è pratico per le rate, e la carta aiuta nella vita quotidiana. Per la registrazione, però, ogni versamento destinato all'acquisto deve arrivare dall'estero in valuta straniera. Bonifici nazionali, depositi in contanti e cambi presso operatori valutari non documentano l'ingresso dei fondi richiesto dal Land Office.
Criptovalute: possibilità e limiti
Sempre più promotori di Phuket accettano USDT, normalmente tramite un operatore che converte le criptovalute e accredita baht al venditore. Il limite è decisivo: questo pagamento non produce un trasferimento in entrata di valuta straniera, quindi non genera FET né conferma di accredito valutario. Per il leasehold non cambia nulla; per il freehold a nome di uno straniero impedisce la registrazione su quella base.
La soluzione praticabile è quindi mista: prenotazione e parte delle rate in criptovalute, e l'importo necessario a documentare il freehold tramite bonifico bancario ordinario. Prima di farvi affidamento, chiedi tre risposte scritte al promotore: se accetta criptovalute, tramite quale operatore e quale pagamento sarà documentato come trasferimento valutario. Un «certo, lo fanno in tanti» detto a voce qui non basta.
Controlla anche il cambio. L'operatore applica un margine che, sugli importi immobiliari, pesa: l'1,5–2% su 8 milioni di THB equivale a 120.000–160.000 THB. Chiedi il tasso del giorno di pagamento, non un «più o meno quello di mercato».
Quando paga un'altra persona
Il pagatore può essere diverso dall'acquirente: un genitore, il coniuge o la propria società. I promotori lo accettano se il pagatore è indicato nel contratto o il bonifico è accompagnato da una lettera esplicativa. La difficoltà è documentale: la banca emette il FET a nome del mittente, mentre il Land Office vuole il nome del futuro proprietario. Servono una dichiarazione della finalità del pagamento, un atto di donazione e talvolta una procura. Concorda tutto prima con l'avvocato del promotore, non il giorno della registrazione, quando hai già preso il numero per la coda.
Tempi e problemi abituali
| Fase | Tempo abituale | Cause di ritardo |
|---|---|---|
| Apertura di un conto in un paese terzo | Da 1 giorno a 3 settimane | presenza obbligatoria, rifiuto legato alla nazionalità, documenti sull'origine dei fondi incompleti |
| Bonifico alla banca thailandese | 2–10 giorni lavorativi | controlli della banca corrispondente, dati del beneficiario errati |
| Accredito e conversione in baht | 1–2 giorni | causale senza numero dell'unità e nome del progetto |
| Rilascio del FET o della nota di accredito | 1–5 giorni | documento non richiesto subito dopo l'arrivo dei fondi |
Il problema più frequente della tabella non riguarda affatto il denaro, ma i documenti: il bonifico arriva, l'unità è pagata, tutti sono contenti e nessuno richiede la prova dell'ingresso di valuta straniera. La mancanza emerge alla registrazione, quando non si possono più modificare i dati del trasferimento.
La seconda causa frequente è la causale. La banca la copia esattamente: se riporta «sostegno familiare» o soltanto «investimento», il Land Office può rifiutare il collegamento con l'immobile. Ricostruirlo richiede allora ulteriori comunicazioni tra banca e promotore.
Rate: più pagamenti dall'estero
Un piano del promotore prevede normalmente da quattro a otto pagamenti su due o tre anni di costruzione. Idealmente ciascuno dovrebbe essere un trasferimento valutario separato, con il proprio documento. Raccoglili man mano in una cartella. Condizioni, somme di prenotazione e calendari sono nella guida dedicata; qui conta ricordare che, in un piano senza interessi, non c'è ragione di anticipare le scadenze.
Un eventuale sconto per il saldo anticipato richiede invece un confronto: i promotori di Phuket offrono dal 3 al 7%, una differenza che può essere significativa. Considera però che gli acquisti su progetto in Thailandia non prevedono normalmente escrow: il denaro va direttamente al promotore e il rischio dell'unità pagata in anticipo ricade su di te. Più la consegna è lontana, più attenzione richiede l'anticipo.
Il percorso inverso: rimpatriare i fondi dopo la vendita
Uno straniero può vendere e trasferire all'estero i proventi. La banca confronta l'importo da rimpatriare senza ulteriori richieste con quello originariamente entrato, documentato dagli stessi FET e note di accredito raccolti all'acquisto. È la loro seconda funzione, anche a distanza di anni. Conserva la cartella fino alla vendita, non soltanto fino alla registrazione.
Prima vanno considerate le imposte: ritenuta al trasferimento, calcolo del reddito e durata del possesso sono trattati nella guida alle imposte immobiliari in Thailandia. L'importo trasferibile è quello residuo dopo tali oneri.
I passaggi da seguire
- Prima della prenotazione, chiedi per iscritto al promotore conto beneficiario, valuta, causale esatta e accettazione di pagamenti da terzi.
- Definisci la forma di possesso. Il freehold richiede che almeno un pagamento arrivi come trasferimento valutario documentato.
- Prepara i documenti sull'origine dei fondi prima di aprire un conto in un paese terzo.
- Invia il primo bonifico con margine: due o tre settimane prima della scadenza contrattuale, non due giorni.
- Appena i fondi arrivano, chiedi alla banca thailandese il FET o la nota di accredito relativa a quel trasferimento.
- Verifica che il documento riporti il tuo nome, il progetto e il numero dell'unità.
- Conserva insieme contratto, disposizioni di pagamento e conferme bancarie fino alla vendita.
- Consegna i documenti all'avvocato del promotore per il controllo una settimana prima della registrazione.
Calcolo delle spese di acquisto
| Prezzo dell'immobile | 8.000.000 THB |
| Imposta di trasferimento: 50% di un'imposta del 2% | 80.000 THB |
| Fondo di riserva | 27.000 THB |
| Totale delle voci incluse | 8.107.000 THB |
Esempio di acquisto in piena proprietà (freehold): si presume che il valore stimato coincida con il prezzo, l'imposta ordinaria è del 2% e l'acquirente ne paga la metà. Inserisci la stima del Land Office, l'aliquota applicabile e la ripartizione prevista dal contratto. Le agevolazioni non vengono applicate automaticamente. Sono esclusi imposte del venditore, manutenzione, contatori, arredi e spese legali. Il calcolo non riguarda la registrazione di un contratto di locazione.
Il nostro ruolo
Non siamo una banca né un intermediario di pagamento: il denaro passa direttamente da te al promotore. Verifichiamo in anticipo coordinate, causale e condizioni per criptovalute o pagamenti di terzi, poi controlliamo che tu abbia ricevuto il documento bancario corretto. Per ogni unità del catalogo, attualmente 571 immobili a Phuket, queste informazioni sono disponibili prima della prenotazione insieme al listino del promotore.
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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AYANA Commons
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Canvaz Palette Cherngtalay
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Domande frequenti
Posso inviare direttamente dalla mia banca?
Sì, se ha normali rapporti di corrispondenza: è il percorso più semplice. Dove tali rapporti sono limitati, il pagamento può essere legale ma poco prevedibile: alcuni bonifici arrivano in una settimana, altri tornano dopo due o tre o restano in verifica sull'origine dei fondi. In quel caso prevedi un'alternativa tramite conto in un paese terzo, perché il rifiuto del bonifico non sposta la scadenza contrattuale.
Che cos'è il FET e quando viene rilasciato?
Il Foreign Exchange Transaction form è un documento bancario thailandese che attesta l'arrivo di valuta straniera e la conversione in baht. Si rilascia per importi da 50.000 USD; per somme inferiori la banca fornisce su richiesta una nota di accredito equivalente. Senza uno di questi documenti il Land Office non registra il freehold a nome di uno straniero.
Posso pagare in criptovalute?
Alcuni promotori accettano USDT tramite un operatore di cambio. Il pagamento non genera però un ingresso di valuta straniera, quindi né FET né nota di accredito valutario. Questo non ostacola il leasehold, ma impedisce di registrare il freehold su quella base. La soluzione è un pagamento misto, con l'importo necessario alla registrazione inviato tramite bonifico.
Il pagamento deve partire dal mio conto?
No. Può pagare un familiare o la tua società, purché sia previsto dal contratto. Il documento bancario sarà intestato al pagatore, mentre la registrazione richiede il tuo nome: il collegamento si documenta con una dichiarazione della finalità o un atto di donazione. Concorda la formulazione con l'avvocato del promotore prima dell'invio.
Quanto tempo richiede un bonifico?
Da due a dieci giorni lavorativi senza imprevisti. I controlli della banca corrispondente o ricevente sull'origine dei fondi possono allungare i tempi a due o tre settimane. Errori nelle coordinate o nella causale possono aggiungere un ritardo analogo.
Cosa succede se invio baht anziché valuta straniera?
Il denaro arriva e l'unità viene pagata, ma non si ottiene un FET, che certifica la conversione in baht avvenuta in Thailandia. Per il leasehold non è un requisito decisivo; per registrare il freehold sì. Invia valuta straniera e lascia che la banca thailandese la converta.
Come pago le rate vivendo all'estero?
Ogni rata è un trasferimento separato e richiede la propria conferma bancaria. Molti acquirenti aprono un conto thailandese e pagano da lì, alimentandolo con bonifici in valuta straniera dall'estero. Evita di alimentarlo con trasferimenti nazionali thailandesi: non documentano un ingresso di valuta dall'estero.
Come rimpatrio il denaro dopo la vendita?
Tramite la banca e gli stessi documenti: l'importo rimpatriabile senza ulteriori richieste viene confrontato con quello entrato, documentato dai FET e dalle note di accredito dell'acquisto. Per questo vanno conservati fino alla vendita. Prima si regola la parte fiscale, descritta nella guida alle imposte immobiliari in Thailandia.
Hai ancora domande sull'acquisto?
Risponderemo alle tue domande e ti invieremo una selezione di immobili adatta al tuo budget.