Laguna Beach Residences Seashore
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Płatność za nieruchomość w Tajlandii z zagranicy: droga pieniędzy i zaświadczenie FET
Kupić w Tajlandii jest łatwiej, niż za to zapłacić. Sama transakcja trwa kilka dni. Droga pieniędzy z twojego banku w kraju na konto dewelopera zajmuje od tygodnia do sześciu tygodni. Właśnie tu powstaje niemal każde opóźnienie w naszych transakcjach, część prawna idzie zwykle sprawniej. Ten poradnik opisuje drogę pieniędzy: jak musi wpłynąć przelew, żeby Departament Gruntów (Land Department) zarejestrował pełną własność na cudzoziemca, które ścieżki działają w 2026 roku, co płatność w kryptowalucie naprawdę zmienia przy rejestracji i jak płacić raty za budowę, mieszkając w innym kraju. Formy własności, umowę i procedurę rejestracji omawiamy osobno, w poradniku „Jak kupić nieruchomość w Tajlandii”.
Zasada, z której wynika cała reszta
Cudzoziemiec może mieć apartament w kondominium na pełną własność (freehold), o ile mieści się w limicie 49% dla cudzoziemców, liczonym od powierzchni mieszkalnej budynku. Jednym z warunków takiej rejestracji jest dowód, że pieniądze przyszły z zagranicy w obcej walucie i zostały wymienione na baty dopiero w Tajlandii. Dowodem jest zaświadczenie o transferze waluty (FET, Foreign Exchange Transaction form), które wystawia tajski bank przyjmujący przelew. Bez niego Departament Gruntów nie zarejestruje pełnej własności na cudzoziemca. Tego dokumentu nie da się donieść później: rejestracja po prostu się nie odbędzie, a pieniądze są już u dewelopera.
Dzierżawy długoterminowej (leasehold), czyli zarejestrowanej dzierżawy na 30 lat z opcjami przedłużenia, ten wymóg nie dotyczy. Dlatego pytania o to, jak wpłyną pieniądze, nie zostawia się na czas po wyborze lokalu. To pytanie należy do tej samej rozmowy, bo forma własności i droga płatności są ze sobą związane.
Zaświadczenie FET czy nota uznaniowa z banku
Bank wystawia zaświadczenie FET przy przelewie przychodzącym od 50 000 USD albo równowartości w innej walucie. Poniżej tego progu (a raty niemal zawsze są poniżej) tajski bank na prośbę wystawi notę uznaniową (credit advice), nazywaną czasem Foreign Exchange Confirmation. Potwierdza ona dokładnie te same fakty: wpłynęła obca waluta, bank wymienił ją na baty, a przelew miał taki, a nie inny tytuł. Departament Gruntów przyjmuje oba dokumenty.
Proś o dokument przy każdym przelewie osobno i od razu, póki operacja jest świeża. Bank potrafi wyciągnąć go z archiwum po kilku miesiącach, ale to oznacza dwa tygodnie czekania i opłatę – zwykle akurat wtedy, gdy termin rejestracji jest już wyznaczony.
- Waluta. Dolary, euro, dirhamy, juany: każda obca waluta się nada. Przelew, który przychodzi już w tajskich batach, nie daje zaświadczenia FET, bo wymiana musi odbyć się w Tajlandii.
- Odbiorca. Konto dewelopera albo twoje własne konto w Tajlandii, z którego dalej płacisz deweloperowi. Obie drogi działają.
- Tytuł przelewu. Zapis w rodzaju „to purchase condominium unit A-1203 in project ...”, z numerem lokalu. Dokładne brzmienie weź od dewelopera przed wysłaniem pieniędzy: żaden bank nie poprawi potem tytułu przelewu.
Jak przelać pieniądze do Tajlandii w 2026 roku
Przelew prosto z twojego banku
Jeśli twój bank bez przeszkód współpracuje z bankami pośredniczącymi (korespondentami), na tym sprawa się kończy: wysyłasz, czekasz kilka dni, odbierasz dokument. Kupujący z krajów, w których bankowość korespondencyjna jest ograniczona, mają trudniej. Najczęściej mamy do czynienia z Rosją. Przelew nie jest nielegalny, ale idzie przez banki pośredniczące, które stosują własne zasady compliance. Część płatności dochodzi w tydzień, część wraca po dwóch, trzech tygodniach bez sensownego wyjaśnienia, a część utyka na weryfikacji źródła pochodzenia środków. Opieranie transakcji tylko na tej ścieżce jest ryzykowne, bo zwrócony przelew nie przesuwa terminu z umowy.
Konto w kraju trzecim
To najczęstsza ścieżka wśród naszych klientów, którzy nie mogą wysłać pieniędzy bezpośrednio: prywatne konto w ZEA, Kazachstanie, Armenii, Kirgistanie, Gruzji, Serbii albo Turcji. Zasilasz je z kraju, a potem zwykłym przelewem wysyłasz pieniądze do Tajlandii. Otwarcie konta trwa od jednego dnia do kilku tygodni i prawie zawsze wymaga osobistej wizyty. Bank zapyta o źródło pochodzenia środków, a odpowiedź musi mieć pokrycie w papierach: zaświadczeniach o dochodach, umowie sprzedaży, wyciągach z konta, dokumentach ze sprzedaży firmy. Zbierz je przed otwarciem konta, zanim dział compliance zada pierwsze pytanie.
To samo pytanie usłyszysz drugi raz, tym razem od tajskiego banku przy przelewie przychodzącym. Odpowiedź musi zgadzać się z wyjaśnieniem złożonym w pierwszym banku i opierać się na tych samych dokumentach.
Tajskie konto na własne nazwisko
Tajskie banki otwierają konta cudzoziemcom z wizą długoterminową. Niektóre zrobią to na podstawie umowy najmu i pisma z agencji. Płacenie rat z własnego tajskiego konta jest wygodne, a karta załatwia codzienne sprawy na wyspie. Jeden szczegół ma znaczenie: żeby dokumenty do rejestracji się obroniły, każda wpłata na to konto musi przychodzić jako obca waluta z zagranicy. Przelewy krajowe w Tajlandii, wpłaty gotówki i wymiana w kantorze dla Departamentu Gruntów nie istnieją.
Kryptowaluty: kiedy działają, a kiedy nie
Deweloperzy na Phukecie coraz częściej przyjmują USDT. Zwykle robią to przez kantor, który wymienia kryptowalutę i przelewa baty na konto sprzedającego. Ograniczenie jest jedno i to ono przesądza o wszystkim: taka płatność nie tworzy przychodzącego przelewu walutowego, więc nie ma ani zaświadczenia FET, ani noty uznaniowej. Przy dzierżawie to niczego nie zmienia. Przy pełnej własności na cudzoziemca zamyka drogę całkowicie.
Dlatego sprawdza się schemat mieszany: rezerwacja i część rat w kryptowalucie, a płatność, na której oprze się rejestracja pełnej własności, zwykłym przelewem bankowym na wymaganą kwotę. Zanim zaczniesz na to liczyć, zdobądź od dewelopera pisemne odpowiedzi na trzy pytania: czy przyjmuje kryptowaluty, przez jaki kantor i którą płatność zaksięguje jako przelew walutowy. Ustne „jasne, wielu tak robi” tu nie wystarczy.
Jeszcze jedno, o kursie. Kantor bierze spread, a przy kwotach, jakie płaci się za nieruchomość, widać go wyraźnie: półtora do dwóch procent względem kursu giełdowego przy 8 mln THB to od 120 000 do 160 000 THB. Pytaj o kurs na dzień płatności, a nie o „mniej więcej rynkowy”.
Gdy płaci ktoś inny
Płatnikiem nie musi być kupujący. Może nim być rodzic, małżonek albo twoja własna firma. Deweloperzy to akceptują, jeśli płatnik jest wymieniony w umowie albo do płatności dołączono pismo wyjaśniające. Kłopot leży gdzie indziej. Bank wystawia FET na tego, kto wysłał pieniądze, a Departament Gruntów chce widzieć na nim nazwisko przyszłego właściciela. Tę lukę zamykają dokumenty: pismo płatnika o przeznaczeniu środków, umowa darowizny, czasem pełnomocnictwo. Ustal to z prawnikiem dewelopera z wyprzedzeniem. W dniu rejestracji, z pobranym numerkiem w kolejce, jest na to za późno.
Ile to trwa i co najczęściej idzie nie tak
| Etap | Zwykle trwa | Co może go opóźnić |
|---|---|---|
| Otwarcie konta w kraju trzecim | od 1 dnia do 3 tygodni | wymóg osobistej wizyty, odmowa ze względu na obywatelstwo, niepełne dokumenty o źródle pochodzenia środków |
| Przelew do tajskiego banku | 2–10 dni roboczych | pytania działu compliance w banku pośredniczącym, błędne dane odbiorcy |
| Zaksięgowanie i wymiana na baty | 1–2 dni | tytuł przelewu bez numeru lokalu i nazwy inwestycji |
| Wystawienie FET albo noty uznaniowej | 1–5 dni | nikt o nie nie poprosił zaraz po wpływie pieniędzy |
Najczęstsza wpadka w tej tabeli nie dotyczy pieniędzy, tylko papierów. Przelew dochodzi, lokal jest opłacony, wszyscy są zadowoleni, a nikt nie poprosił o dokument potwierdzający wpływ waluty. Wychodzi to na jaw przy rejestracji, kiedy nic już nie da się zmienić.
Na drugim miejscu jest tytuł przelewu. Bank przepisuje to pole słowo w słowo. Jeśli stoi tam „family support” albo samo „investment”, Departament Gruntów może odmówić powiązania płatności z nieruchomością. Żeby je połączyć, bank i deweloper muszą potem prowadzić osobną korespondencję.
Raty: jak płacić wiele razy z zagranicy
Harmonogram dewelopera to zwykle od czterech do ośmiu płatności rozłożonych na dwa, trzy lata budowy. Najlepiej, żeby każda z nich była osobnym przelewem walutowym z własnym dokumentem potwierdzającym. Odkładaj te dokumenty do jednej teczki na bieżąco, zamiast zbierać je tuż przed transakcją. Warunki rat, wysokość opłaty rezerwacyjnej i typowe harmonogramy omawiamy w osobnym poradniku. Tu chodzi o coś innego: przy ratach bez odsetek nie ma powodu płacić przed terminem.
Rabat za zapłatę całej kwoty z góry to inna sprawa. Deweloperzy na Phukecie dają za to od trzech do siedmiu procent, a przy realnych kwotach może to dać więcej niż płacenie w ratach. Licząc taki rabat, pamiętaj, że przy zakupie w budowie w Tajlandii nie ma rachunku powierniczego (escrow): pieniądze trafiają prosto do dewelopera, a za lokal opłacony z góry ryzyko ponosisz ty sam. Im dalej do terminu oddania, tym ostrożniej z wcześniejszą płatnością.
Droga powrotna: jak wyprowadzić pieniądze po sprzedaży
Cudzoziemiec może sprzedać nieruchomość i przelać pieniądze ze sprzedaży za granicę. Ile bank wyśle bez dodatkowych pytań, zależy od tego, ile pieniędzy wpłynęło wcześniej do kraju. Dowodem są te same zaświadczenia FET i noty uznaniowe, które zbierasz przy zakupie. To ich druga funkcja, odłożona o lata: teczka przyda się jeszcze przy sprzedaży, długo po rejestracji.
Do tego dochodzi strona podatkowa: podatek pobierany przy przeniesieniu własności, sposób liczenia dochodu i okres posiadania omawia poradnik o podatkach od nieruchomości w Tajlandii. Za granicę można przelać kwotę, która zostanie po podatkach.
Co zrobić, krok po kroku
- Przed rezerwacją zapytaj dewelopera na piśmie: na jakie konto idą płatności, w jakiej walucie, jaki tytuł przelewu wpisać i czy przyjmie płatność od osoby trzeciej.
- Zdecyduj o formie własności. Pełna własność oznacza, że co najmniej jedna płatność musi przyjść jako udokumentowany przelew walutowy.
- Skompletuj dokumenty o źródle pochodzenia środków, zanim otworzysz konto w kraju trzecim.
- Pierwszy przelew wyślij z zapasem: dwa, trzy tygodnie przed terminem z umowy. Dwa dni zapasu to za mało.
- Gdy tylko pieniądze wpłyną, poproś tajski bank o zaświadczenie FET albo notę uznaniową do tego przelewu.
- Sprawdź, czy na dokumencie są twoje imię i nazwisko, nazwa inwestycji i numer lokalu.
- Umowę, polecenia przelewu i potwierdzenia z banku trzymaj w jednym miejscu aż do sprzedaży nieruchomości.
- Przekaż komplet dokumentów do sprawdzenia prawnikowi dewelopera tydzień przed rejestracją, a nie w jej dniu.
Kalkulator kosztów zakupu
| Cena nieruchomości | 8 000 000 THB |
| Opłata za przeniesienie własności: 50% z 2% | 80 000 THB |
| Fundusz remontowy | 27 000 THB |
| Suma uwzględnionych pozycji | 8 107 000 THB |
Przykład zakupu na pełną własność (freehold): wartość szacunkową przyjmujemy równą cenie, podstawowa stawka opłaty to 2%, kupujący płaci połowę. Wpisz wycenę Departamentu Gruntów, stawkę właściwą dla transakcji i podział kosztów z własnej umowy. Ulg kalkulator sam nie rozpoznaje. Nie obejmuje podatków sprzedającego, opłaty eksploatacyjnej, liczników, mebli ani usług prawnika. Do rejestracji dzierżawy (leasehold) się nie nadaje.
W czym pomagamy przy płatności
Nie jesteśmy bankiem ani pośrednikiem płatniczym: pieniądze idą od ciebie prosto do dewelopera, nigdy przez nas. Zawczasu ustalamy dane konta, dokładne brzmienie tytułu przelewu i stanowisko dewelopera wobec kryptowalut albo płatności przez osobę trzecią, a potem sprawdzamy, czy bank wystawił ci właściwy dokument. Dla każdej oferty z katalogu (obecnie na Phukecie: 571 nieruchomości) te warunki płatności możemy uzyskać przed rezerwacją, razem z cennikiem dewelopera.
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
AYANA Commons
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
.webp)
Cena na zapytanie
Canvaz Palette Cherngtalay
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Częste pytania
Czy mogę przelać pieniądze bezpośrednio z mojego banku?
Jeśli twój bank normalnie współpracuje z bankami pośredniczącymi, tak, i to najprostsza droga. Tam, gdzie bankowość korespondencyjna jest ograniczona, przelew nadal jest legalny, ale nieprzewidywalny: część płatności dochodzi w tydzień, inne wracają po dwóch, trzech tygodniach albo utykają na weryfikacji źródła pochodzenia środków. W takiej sytuacji miej w zapasie drugą ścieżkę, przez konto w kraju trzecim, bo zwrócony przelew nie przesunie terminu z umowy.
Czym jest zaświadczenie FET i kiedy bank je wystawia?
Foreign Exchange Transaction form to dokument tajskiego banku, który potwierdza, że wpłynęła obca waluta i została wymieniona na baty. Bank wystawia go przy przelewach od 50 000 USD. Przy mniejszych kwotach na prośbę wystawia notę uznaniową (credit advice), która spełnia tę samą funkcję. Bez jednego z tych dokumentów Departament Gruntów nie zarejestruje pełnej własności na cudzoziemca.
Czy mogę zapłacić za nieruchomość kryptowalutą?
Niektórzy deweloperzy przyjmują USDT przez kantor. Płatność w kryptowalucie nie tworzy jednak przychodzącego przelewu walutowego, więc nie daje ani zaświadczenia FET, ani noty uznaniowej. Przy dzierżawie to nie przeszkadza, przy pełnej własności na cudzoziemca przekreśla rejestrację. W praktyce sprawdza się płatność mieszana, w której część potrzebną do rejestracji wysyłasz przelewem bankowym.
Czy płatność musi przyjść z mojego konta?
Nie. Zapłacić może krewny albo twoja firma, jeśli umowa to uwzględnia. Bank wystawi dokument potwierdzający na płatnika, a do rejestracji potrzebne jest twoje nazwisko, więc tę lukę zamyka pismo płatnika o przeznaczeniu środków albo umowa darowizny. Treść uzgodnij z prawnikiem dewelopera, zanim cokolwiek wyślesz.
Ile trwa przelew do Tajlandii?
Od dwóch do dziesięciu dni roboczych, jeśli nic nie stanie na przeszkodzie. Wydłużają go kontrole compliance: bank pośredniczący albo bank odbiorcy może poprosić o dokumenty o źródle pochodzenia środków i wtedy robią się z tego dwa, trzy tygodnie. Błąd w danych odbiorcy albo w tytule przelewu dokłada drugie tyle.
Co się stanie, jeśli wyślę tajskie baty zamiast obcej waluty?
Pieniądze dojdą i lokal będzie opłacony, ale zaświadczenia FET nie będzie: potwierdza ono wymianę obcej waluty na baty w Tajlandii. Przy dzierżawie nie ma to większego znaczenia, przy rejestracji pełnej własności przesądza sprawę. Wysyłaj walutę i zostaw wymianę tajskiemu bankowi.
Jak płacić raty, mieszkając za granicą?
Każda rata to osobny przelew i do każdej warto mieć osobne potwierdzenie z banku. Wielu kupujących otwiera konto w Tajlandii i płaci z niego, a zasila je przelewami walutowymi z zagranicy. Jednego trzeba unikać: zasilania tego konta krajowymi przelewami w Tajlandii, bo nie liczą się one jako waluta, która wpłynęła z zagranicy.
Jak wyprowadzić pieniądze z Tajlandii po sprzedaży nieruchomości?
Przez ten sam bank i na podstawie tych samych dokumentów. Kwotę, którą można przelać za granicę bez dodatkowych pytań, bank porównuje z kwotą wprowadzoną do kraju, a dowodem są zaświadczenia FET i noty uznaniowe z czasu zakupu. Dlatego trzyma się je do sprzedaży. Najpierw rozlicza się jednak podatki, o których piszemy w poradniku o podatkach od nieruchomości w Tajlandii.
Masz pytania o zakup?
Odpowiemy na twoje pytania i wyślemy zestawienie ofert dopasowane do budżetu.