Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
Jak kupić nieruchomość w Tajlandii jako cudzoziemiec: własność, etapy i koszty
Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tajlandii, ale prawo dzieli rynek na dwie części. Apartament w zarejestrowanym kondominium można mieć na pełną własność (freehold), zapisaną na własne nazwisko, pod warunkiem że cudzoziemcy łącznie mają w budynku najwyżej 49% powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż. Z ziemią jest inaczej. Osoba z zagranicy nie może jej posiadać bezpośrednio, a to dotyczy także większości willi. Standardem jest tu dzierżawa długoterminowa (leasehold) na 30 lat, zarejestrowana w Departamencie Gruntów (Land Department). Poniżej obie drogi, przebieg zakupu krok po kroku, zaświadczenie o transferze waluty (FET) przy płatności z zagranicy i to, ile transakcja naprawdę kosztuje.
Co cudzoziemiec może legalnie mieć na własność
Tajska ustawa o kondominiach (Condominium Act) pozwala cudzoziemcowi mieć apartament w kondominium na pełną własność, zarejestrowaną na jego nazwisko w Departamencie Gruntów. Ograniczenie jest jedno: limit 49% dla cudzoziemców. W każdym budynku właściciele z zagranicy mogą mieć łącznie najwyżej 49% powierzchni wszystkich lokali. Limit dotyczy budynku, a nie kupującego. Ten sam apartament może być dziś dostępny na pełną własność, a za chwilę już tylko w dzierżawie, jeśli przed tobą zakup sfinalizuje jeszcze dwóch cudzoziemców.
O limit pytaj przed opłatą rezerwacyjną
Zanim wniesiesz opłatę rezerwacyjną, poproś dewelopera albo wspólnotę zarządzającą budynkiem (juristic person) o pisemne potwierdzenie, ile limitu jeszcze zostało. W nowych inwestycjach adresowanych do kupujących z zagranicy deweloper świadomie zarządza limitem. W starszych budynkach w popularnych lokalizacjach bywa on bliski wyczerpania. Apartament na pełną własność, który mieści się w limicie, zwykle kosztuje więcej niż identyczny lokal w dzierżawie w tym samym budynku. Ile wynosi ta różnica, trzeba za każdym razem sprawdzić.
Wille w dzierżawie: co naprawdę oznacza 30 lat
Willa bez ziemi to budynek na cudzej działce, a ziemi cudzoziemiec w Tajlandii mieć nie może. Rynek rozwiązuje to dzierżawą: umową na maksymalnie 30 lat, wpisaną do aktu własności gruntu w Departamencie Gruntów. O wartości takiej umowy decyduje właśnie rejestracja. Niezarejestrowana dzierżawa na dłużej niż trzy lata wiąże tylko przez pierwsze trzy.
Jak czytać umowę „30+30+30”
Do umów często dopisuje się dwie opcje przedłużenia, każda po 30 lat, a w reklamie nazywa się to „30+30+30”. Trzeba je czytać jako obietnicę obecnego właściciela gruntu zapisaną w umowie, a nie jako prawo rzeczowe. Tajskie prawo rejestruje tylko pierwsze 30 lat, a każde przedłużenie zależy od tego, czy wydzierżawiający albo jego następca prawny wywiąże się z tego zapisu. Przejrzystszy układ rozdziela budynek i ziemię: sam dom może należeć do cudzoziemca w całości, a dzierżawa obejmuje tylko działkę. Kupno willi przez tajską spółkę z podstawionymi udziałowcami (nominee) wciąż jest szeroko reklamowane, choć łamie prawo. Agent, który proponuje taki schemat mimochodem, mówi tym sporo o wartości reszty swoich porad.
Zakup nieruchomości w Tajlandii krok po kroku
Zakup od dewelopera przebiega według stałego schematu. Na rynku wtórnym i przy dzierżawie weryfikacja prawna (due diligence) jest dokładniejsza, ale kolejność kroków się nie zmienia. Kupujący nie musi przy tym mieszkać w Tajlandii: większość etapów da się załatwić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.
Etapy transakcji
- Rezerwacja: podpisujesz formularz rezerwacji i wnosisz opłatę rezerwacyjną. Od tej chwili lokal znika ze sprzedaży, a jego cena jest zablokowana.
- Weryfikacja prawna: prawnik sprawdza akt własności gruntu (chanote), licencję dewelopera i pozwolenie na budowę, obciążenia działki, a przy kondominium także pisemne potwierdzenie, ile zostało limitu dla cudzoziemców.
- Umowa kupna-sprzedaży (SPA): strony podpisują ją w ciągu kilku tygodni od rezerwacji. Umowa ustala harmonogram płatności, podział kosztów przeniesienia własności i kary umowne dla obu stron.
- Płatność: pieniądze przychodzą z zagranicy w obcej walucie (więcej w części o FET poniżej). Przy zakupie inwestycji w budowie (off-plan) płacisz w transzach, zależnie od postępu prac.
- Rejestracja: własność albo dzierżawę rejestruje miejscowe biuro Departamentu Gruntów. Tego samego dnia, na miejscu, strony płacą opłaty i podatki.
- Odbiór kluczy: w nowym budynku przed ostatnią płatnością odbywa się odbiór techniczny z listą usterek. Potem są klucze, przepisanie umów na media i zgłoszenie nowego właściciela we wspólnocie budynku.
Zaświadczenie FET: jak udokumentować pieniądze z zagranicy
Żeby zarejestrować apartament w kondominium na pełną własność, kupujący z zagranicy musi wykazać przed Departamentem Gruntów, że pieniądze na zakup wpłynęły do Tajlandii w obcej walucie. Tajski bank, który przyjmuje przelew, przewalutowuje go na baty, a przy kwotach od równowartości 50 000 USD wystawia zaświadczenie o transferze waluty (FET, Foreign Exchange Transaction form). Przy mniejszych przelewach wystarczy nota uznaniowa i pismo potwierdzające z banku, które Departament Gruntów również przyjmuje.
Jak uniknąć kłopotów z FET
Większości kłopotów z FET da się uniknąć, pilnując trzech szczegółów. Nazwisko nadawcy przelewu musi zgadzać się z nazwiskiem kupującego w umowie. Tytuł przelewu powinien wskazywać zakup apartamentu w kondominium, najlepiej z nazwą inwestycji i numerem lokalu. Pieniądze muszą też przyjść w obcej walucie i zostać wymienione dopiero w Tajlandii: przelew wysłany od razu w batach psuje całą dokumentację. FET przyda się również przy wyjściu z inwestycji. Na jego podstawie przelejesz później pieniądze ze sprzedaży za granicę, a bank nie będzie zadawał pytań.
Koszty zakupu: opłaty i podatki w Departamencie Gruntów
Opłaty przy przeniesieniu własności liczy się od urzędowej wartości szacunkowej albo od ceny zadeklarowanej i płaci w Departamencie Gruntów w dniu rejestracji. Podział między strony ustala umowa. Na rynku wtórnym opłatę za przeniesienie własności (transfer fee), czyli 2%, strony zwykle dzielą między siebie, a podatki sprzedającego płaci najczęściej sprzedający, choć nie dzieje się to automatycznie. Warto to zapisać w umowie kupna-sprzedaży, a nie ustalać przy okienku.
Ile i kiedy się płaci
| Pozycja | Stawka | Kiedy obowiązuje |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności | 2% wartości szacunkowej | Każde zarejestrowane przeniesienie własności |
| Specjalny podatek od działalności (SBT) | 3,3% | Sprzedający miał nieruchomość krócej niż 5 lat (dotyczy większości sprzedaży przez deweloperów) |
| Opłata skarbowa (stamp duty) | 0,5% | Tylko wtedy, gdy nie obowiązuje SBT |
| Podatek u źródła | 1%, gdy sprzedaje firma; skala progresywna, gdy osoba fizyczna | Pobiera go Departament Gruntów przy przeniesieniu własności |
| Rejestracja dzierżawy | 1% opłaty rejestracyjnej + 0,1% opłaty skarbowej od łącznego czynszu | Wpis 30-letniej dzierżawy do rejestru |
Koszty rejestracji dzierżawy
Przy dzierżawie koszt rejestracji liczy się od łącznego czynszu za cały okres umowy. Osobno zaplanuj fundusz remontowy (sinking fund), czyli jednorazową wpłatę przy nowych lokalach, oraz miesięczną opłatę eksploatacyjną za części wspólne. Obie kwoty nalicza się od metra kwadratowego, a ich wysokość podaje umowa kupna-sprzedaży.
Prowizja agencji: kto ją płaci
Jednego kosztu kupujący nie ponosi wcale. Na rynku pierwotnym prowizję agenta płaci deweloper, więc zakup przez agencję kosztuje tyle samo co w biurze sprzedaży dewelopera. W budżecie zostają tylko usługi, które zamawiasz sam: prawnik prowadzący transakcję, tłumaczenia przysięgłe, a przy zakupie zdalnym pełnomocnictwo.
Zakup w fazie budowy: raty od dewelopera i sygnały ostrzegawcze
Większość nowych inwestycji na Phukecie trafia do sprzedaży jeszcze w budowie, z płatnością rozłożoną na etapy: opłata rezerwacyjna, wpłata przy podpisaniu umowy, raty powiązane z postępem budowy i reszta przy przeniesieniu własności. Podział płatności można negocjować śmielej, niż sugerują cenniki, zwłaszcza wysokość części, która zostaje na koniec. Raty to umowa z deweloperem, a nie kredyt bankowy. Odsetek nie ma, ale nie ma też ochrony ze strony trzeciej, chyba że inwestycja korzysta z rachunku powierniczego (escrow). W Tajlandii to wciąż rzadkość.
Przed podpisaniem sprawdź umowę według tej listy:
Sygnały ostrzegawcze w umowie
- brak pisemnego potwierdzenia, ile zostało limitu dla cudzoziemców, gdy kupujesz apartament w kondominium na pełną własność
- przedłużenie dzierżawy „gwarantowane” ustnie albo w broszurach, którego nie ma w samej umowie dzierżawy przeznaczonej do rejestracji
- harmonogram płatności, który wyprzedza postęp budowy
- nierówne kary umowne: kupujący, który nie zapłaci w terminie, traci wszystkie wpłacone raty, a za opóźnienie dewelopera dostaje symboliczną rekompensatę
- puste miejsca przy funduszu remontowym i opłatach za części wspólne albo zapis, że deweloper może je zmieniać sam
- program gwarantowanego dochodu z wynajmu wliczony w cenę lokalu, za którym nie stoi operator ze sprawozdaniami zbadanymi przez audytora
- przy zakupie off-plan: jeszcze nie wydano pozwolenia na budowę ani decyzji środowiskowej
Phuket w liczbach: od jakiej kwoty zaczyna się zakup
Katalog aperwind dla Phuketu: 571 nieruchomości na sprzedaż w cenach bezpośrednio od deweloperów, w tym 418 apartamentów i 148 willi. Ceny zaczynają się od 2,1 mln THB, a mediana dla całej wyspy wynosi 10,2 mln THB. Popyt skupia się na zachodnim wybrzeżu. Samo Bang Tao: 186 nieruchomości w katalogu, mediana w przeliczeniu na metr około 140 tys. THB/m².
Porównanie rejonów
| Rejon | Liczba ofert | Przedział cen, mln THB | Mediana, mln THB |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | 186 | 3,1–92,9 | 12,3 |
| Rawai | 53 | 3,6–98,5 | 8,0 |
| Kamala | 42 | 4,0–179,0 | 11,3 |
| Nai Harn | 18 | 4,3–28,8 | 11,0 |
Dane katalogu ·
Każdy rejon ma na aperwind własne strony: katalog Bang Tao, wille i apartamenty w Rawai, nowe inwestycje w Kamali i Nai Harn. Przy każdej ofercie jest cena bezpośrednio od dewelopera z datą ostatniej aktualizacji, materiały dewelopera z podpisanym źródłem i nasze filmy z wizyt na miejscu. W katalogu są też miejsca poza Phuketem: Ko Samui (34 nieruchomości), Bangkok (39) i Pattaya (2).
Wizualizacja deweloperaLaguna Beach Residences Seashore
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
VIBE Residence
Zdjęcie z wizyty na miejscu · 31 stycznia 2025Cena na zapytanie
Sunny Moon
Częste pytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tajlandii na własne nazwisko?
Tak, jeśli chodzi o apartament w kondominium. Cudzoziemiec może mieć go na pełną własność, zapisaną na swoje nazwisko, o ile udział zagranicznych właścicieli w budynku nie przekracza 49% łącznej powierzchni lokali. Ziemię i większość willi kupuje się inaczej: przez dzierżawę na 30 lat zarejestrowaną w Departamencie Gruntów.
Czy cudzoziemiec może mieć ziemię w Tajlandii na własność?
Na własność cudzoziemiec może mieć dom, ale nie grunt pod nim: bezpośrednia własność ziemi przez osoby z zagranicy jest zakazana. Willę kupuje się więc zwykle na zarejestrowaną dzierżawę gruntu na 30 lat, czasem z osobną pełną własnością samego budynku. Posiadanie ziemi przez tajską spółkę z podstawionymi udziałowcami (nominee) jest nielegalne i tej drogi lepiej unikać.
Czym jest zaświadczenie FET i kiedy jest potrzebne?
To dokument tajskiego banku (Foreign Exchange Transaction form), który potwierdza, że pieniądze na zakup wpłynęły do kraju w obcej walucie. Banki wystawiają go przy przelewach przychodzących od równowartości 50 000 USD. Bez niego cudzoziemiec nie zarejestruje apartamentu w kondominium na pełną własność. Przyda się też później, gdy pieniądze ze sprzedaży trzeba będzie przelać za granicę.
Czy dzierżawę na 30 lat w Tajlandii można przedłużyć?
Zarejestrować można tylko pierwsze 30 lat. Opcje przedłużenia na kolejne okresy to zobowiązania umowne, które zależą od tego, czy właściciel gruntu albo jego następca prawny ich dotrzyma. W umowach na wille pojawiają się często, ale prawem rzeczowym nie są. Cena dzierżawy powinna to uwzględniać. Przed podpisaniem daj mechanizm przedłużenia do oceny prawnikowi.
Co płaci kupujący przy przeniesieniu własności?
Opłata za przeniesienie własności wynosi 2% wartości szacunkowej, a jej podział między kupującego i sprzedającego ustala umowa. Często strony dzielą ją po równo. Podatki sprzedającego, czyli specjalny podatek od działalności (SBT) 3,3% albo opłata skarbowa 0,5% oraz podatek u źródła, zwykle pokrywa sprzedający. Ten podział też warto potwierdzić w umowie kupna-sprzedaży.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Tajlandii?
Tajskie banki finansują cudzoziemców, którzy nie mieszkają w Tajlandii, w ograniczonym zakresie i rzadko na konkurencyjnych warunkach. W praktyce większość kupujących płaci z własnych pieniędzy przelanych z zagranicy albo korzysta z rat od dewelopera przy inwestycjach w budowie. Raty rozkładają płatności na czas budowy, a bank nie bierze w tym udziału.
Od jakiej kwoty można kupić nieruchomość na Phukecie?
W katalogu aperwind ceny na Phukecie zaczynają się od 2,1 mln THB. Mediana dla całej wyspy to 10,2 mln THB, liczona ze wszystkich ofert w katalogu (obecnie 571 ofert). Mediany w rejonach się różnią: w Rawai 8,0 mln THB, w Nai Harn 11,0 mln THB. Typowa cena metra w Bang Tao to około 140 tys. THB/m².
Masz pytania o zakup?
Odpowiemy na twoje pytania i wyślemy zestawienie ofert dopasowane do budżetu.