Laguna Beach Residences Seashore
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Raty od dewelopera na Phukecie: jak działa harmonogram płatności przy zakupie w budowie
Raty od dewelopera na Phukecie to harmonogram płatności bez odsetek przy zakupie nieruchomości w budowie (off-plan). Zamiast płacić całą cenę od razu, kupujący płaci deweloperowi etapami, w miarę jak inwestycja powstaje. Typowy układ wygląda tak: opłata rezerwacyjna, która zdejmuje lokal ze sprzedaży, około 30% przy podpisaniu umowy, seria rat powiązanych z etapami budowy i reszta przy odbiorze kluczy. Bank nie bierze w tym udziału. Odsetki nie narastają. Raty aż do odbioru kluczy oferuje wielu deweloperów z katalogu Aperwind, który obejmuje 189 inwestycji. Dokładne harmonogramy różnią się między deweloperami i wysyłamy je na prośbę.
Dane katalogu ·
Jak działają raty od dewelopera
Plan ratalny nie jest kredytem. Deweloper rozkłada w czasie płatność za własne lokale, więc nie ma oceny zdolności kredytowej, sprawdzania historii kredytowej ani długu zapisanego na kupującego. Właśnie dlatego ta forma tyle znaczy dla kupujących z zagranicy. Tajskie banki pożyczają nierezydentom tylko w wąsko określonych sytuacjach, a harmonogram od dewelopera to w praktyce główne źródło finansowania dostępne na wyspie. Ograniczenie jest równie proste: raty działają tylko w czasie budowy. Do chwili oddania budynku i przeniesienia własności cena musi być zapłacona w całości.
Czym plan ratalny jest, a czym nie jest
- domyślnie bez odsetek: harmonogram rozkłada cenę, ale jej nie podnosi
- tylko przy zakupie w budowie: gotowe lokale sprzedaje się zwykle za pełną płatność
- bez zgody banku: kto może skorzystać, określa umowa sprzedaży
- własność przechodzi na końcu: kupujący rejestruje ją po ostatniej wpłacie
- warunki zależą od inwestycji: dwie wieże jednego dewelopera mogą mieć różne harmonogramy
Typowy harmonogram płatności etap po etapie
Większość harmonogramów na Phukecie ma ten sam szkielet. Od inwestycji do inwestycji zmieniają się procenty i liczba etapów.
Szkielet harmonogramu
| Etap | Kiedy | Co zwykle się płaci |
|---|---|---|
| Rezerwacja | Pierwszy dzień; lokal znika ze sprzedaży | Stała opłata, później odliczana od ceny |
| Umowa | Zwykle od dwóch do czterech tygodni po rezerwacji | Około 30% przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży |
| Etapy budowy | Fundamenty, konstrukcja, dach, wykończenie | Kilka rat rozłożonych na czas budowy |
| Odbiór kluczy | Odbiór końcowy i przekazanie kluczy | Pozostała kwota, potem rejestracja własności |
Jak etap budowy zmienia harmonogram
Im wcześniejszy etap inwestycji, tym dłuższy harmonogram. Na starcie sprzedaży deweloper może rozłożyć płatności na dwa lata budowy albo dłużej, a w budynku bliskim ukończenia te same etapy mieszczą się w kilku miesiącach. Etapy czytaj uważnie. Dobrze napisana umowa wiąże każdą wpłatę z potwierdzonym postępem budowy, a nie z datami w kalendarzu, więc płatności nigdy nie wyprzedzają prac na placu budowy.
Raty czy kredyt hipoteczny: finansowanie zakupu dla cudzoziemców
Dla kupującego z zagranicy porównanie jest krótkie. Tajskie banki detaliczne rzadko udzielają nierezydentom kredytu hipotecznego, a tam, gdzie finansowanie jest dostępne, warunki są ostrożne i trzeba złożyć sporo dokumentów. Harmonogram od dewelopera zastępuje cały ten proces: bez wniosku, bez wyceny przez bank, bez kosztu odsetek. Nie pozwala za to rozłożyć spłaty na długie lata. Całą cenę spłaca się do odbioru kluczy, czyli jeszcze w czasie budowy. Kto przelewa pieniądze z zagranicy, powinien też zaplanować dokumenty. Przy apartamencie w kondominium na pełną własność w limicie dla cudzoziemców pieniądze na zakup muszą przyjść z zagranicy i być udokumentowane zaświadczeniem o transferze waluty (FET). Przy ratach oznacza to kilka przelewów przychodzących, każdy z poprawnym tytułem wskazującym zakup.
| Raty od dewelopera | Kredyt hipoteczny | |
|---|---|---|
| Odsetki | Brak w standardowych planach | Rynkowe, przez cały okres kredytu |
| Zgoda | Niepotrzebna: warunki wynikają z umowy | Ocena zdolności kredytowej, sprawdzenie dochodów i statusu pobytowego |
| Dostępność dla cudzoziemców | Szeroka przy inwestycjach w budowie | Ograniczona, decyzja w każdej sprawie osobno |
| Okres | Czas budowy | Spłata rozłożona na wiele lat |
| Rodzaj nieruchomości | W budowie (off-plan) | Zwykle gotowa nieruchomość |
Koszty przeniesienia własności i dokumenty FET
Raty z harmonogramu pokrywają cenę lokalu, a koszty zamknięcia transakcji przychodzą przy rejestracji. Główna pozycja ustawowa to opłata za przeniesienie własności (transfer fee): 2% wartości szacunkowej, płatna w Departamencie Gruntów (Land Department). Jej podział między dewelopera i kupującego ustala umowa, więc sprawdź ten zapis przed podpisaniem, a nie przy odbiorze kluczy. Przy pełnej własności w limicie dla cudzoziemców zaświadczenia FET zebrane w czasie spłaty stają się kompletem dowodów do rejestracji. Pełne zestawienie kosztów zakupu jest w poradniku o zakupie nieruchomości w Tajlandii, aktualne poziomy cen w poradniku o cenach na Phukecie, a kalkulator poniżej szacuje koszty zamknięcia dla konkretnego budżetu.
Kalkulator kosztów zakupu
| Cena nieruchomości | 8 000 000 THB |
| Opłata za przeniesienie własności: 50% z 2% | 80 000 THB |
| Fundusz remontowy | 27 000 THB |
| Suma uwzględnionych pozycji | 8 107 000 THB |
Przykład zakupu na pełną własność (freehold): wartość szacunkową przyjmujemy równą cenie, podstawowa stawka opłaty to 2%, kupujący płaci połowę. Wpisz wycenę Departamentu Gruntów, stawkę właściwą dla transakcji i podział kosztów z własnej umowy. Ulg kalkulator sam nie rozpoznaje. Nie obejmuje podatków sprzedającego, opłaty eksploatacyjnej, liczników, mebli ani usług prawnika. Do rejestracji dzierżawy (leasehold) się nie nadaje.
Ryzyka: rachunek powierniczy, dorobek dewelopera, kary umowne
Skoro odsetek nie ma, ocena ryzyka sprowadza się do kontrahenta. Kupujący w praktyce płaci z góry firmie, która ma postawić budynek, więc jakość tej firmy znaczy więcej niż kształt planu. Większość ryzyka sprawdzisz w sześciu punktach.
- Rachunek powierniczy (escrow) jest w Tajlandii dobrowolny. Zapytaj, czy inwestycja trzyma pieniądze kupujących na takim rachunku. Większość tego nie robi, a wtedy każdy kolejny punkt waży więcej
- Dorobek dewelopera liczy się bardziej niż wizualizacje. Policz inwestycje, które deweloper już oddał, obejrzyj gotowe budynki i porównaj obiecaną specyfikację z tym, co faktycznie stoi
- Kary za opóźnienia działają w obie strony. Umowa powinna podawać twoje kary i okres karencji, ale też odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia budowy
- O stracie w najgorszym scenariuszu decydują warunki odstąpienia od umowy. Ustal, co podlega zwrotowi na każdym etapie, i zrób to przed pierwszym przelewem
- Liczy się opis etapów. Płatności powinny iść za potwierdzonym postępem prac. Przy niejasnych definicjach etapów harmonogram może wyprzedzić budowę
- Forma własności to część planu. W kondominium obowiązuje limit 49% dla cudzoziemców na pełną własność, a wille sprzedaje się zwykle w dzierżawie na 30 lat z przedłużeniami zapisanymi w umowie. Sprawdź, która forma cię dotyczy, zanim zobowiążesz się do harmonogramu
Od czego zacząć: katalog ofert z Phuketu
Katalog ofert z Phuketu obejmuje teraz 189 inwestycji, a w nich 571 nieruchomości, w tym 148 willi i 418 apartamentów. Ceny zaczynają się od 2,1 mln THB, mediana wynosi 10,2 mln THB. Najwięcej ofert ma Bang Tao: 186 ofert, mediana 12,3 mln THB, za metr około 140 tys. THB/m². Rawai: 53 oferty, mediana 8,0 mln THB. W Kamali liczba ofert to 42 (mediana 11,3 mln THB), w Nai Harn 18 (mediana 11,0 mln THB). Każdą lokalizację szczegółowo opisują nasze przewodniki po rejonach Phuketu, a w dziale nowych inwestycji są wszystkie projekty z cenami prosto od deweloperów i terminami oddania.
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
AYANA Commons
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
.webp)
Cena na zapytanie
Canvaz Palette Cherngtalay
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Harmonogramów płatności nie podajemy w katalogu jako stałego pola, bo deweloperzy zmieniają je zależnie od inwestycji i etapu budowy. Jeśli lokal z twojej krótkiej listy mieści się w budżecie przy płatności w ratach, poproś o aktualny plan. Harmonogram dostajemy bezpośrednio od dewelopera, razem z warunkami umowy, od których zależy, ile ten plan jest naprawdę wart.
Częste pytania
Czy raty od dewelopera na Phukecie są bez odsetek?
W standardowych planach przy zakupie w budowie tak. Deweloper rozkłada cenę z cennika na czas budowy i nie pobiera odsetek. W transakcji nie ma kredytodawcy, więc nie ma też oprocentowania. Różnić może się podział na etapy i rabat za wcześniejszą wpłatę większej części ceny. Jedno i drugie zapisuje się w umowie kupna-sprzedaży.
Ile wynosi wkład własny przy zakupie mieszkania w budowie?
Na start płaci się zwykle stałą opłatę rezerwacyjną, a potem około 30% ceny przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży. Resztę dzieli się na etapy budowy, a ostatnia część przypada na odbiór kluczy. Dokładne procenty zależą od inwestycji i wysyłamy je na prośbę.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Tajlandii zamiast rat?
Rzadko. Tajskie banki pożyczają nierezydentom tylko w ograniczonych sytuacjach i na ostrożnych warunkach, dlatego dla kupujących z zagranicy głównym sposobem finansowania zakupu w budowie są harmonogramy deweloperów. Kto potrzebuje finansowania na wiele lat, zwykle załatwia je w banku we własnym kraju.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę raty w terminie?
Rozstrzyga umowa kupna-sprzedaży. Większość umów przewiduje okres karencji, kary za opóźnienie, a w ostateczności warunki rozwiązania umowy, od których zależy, ile z wpłaconych pieniędzy wraca. Przeczytaj te zapisy przed pierwszym przelewem. W karach deweloperzy różnią się bardziej niż w cenach.
Czy raty są możliwe przy apartamencie na pełną własność w limicie dla cudzoziemców?
Tak. Lokal w kondominium można zarejestrować na cudzoziemca na pełną własność w limicie 49% dla cudzoziemców w danym budynku, jeśli pieniądze na zakup przyszły z zagranicy. Przy harmonogramie oznacza to kilka przelewów przychodzących, każdy udokumentowany zaświadczeniem o transferze waluty (FET) z tytułem wskazującym zakup. Wtedy w dniu rejestracji komplet dokumentów jest gotowy.
Czy moje pieniądze są chronione rachunkiem powierniczym w czasie budowy?
Domyślnie nie. Rachunek powierniczy (escrow) jest w Tajlandii dobrowolny i większość inwestycji z niego nie korzysta. Zapytaj o to każdego dewelopera wprost. Bez rachunku powierniczego realną ochronę dają dorobek dewelopera, płatności powiązane z etapami sprawdzonymi na budowie i jasne warunki zwrotu w umowie.
Czy raty płaci się także po odbiorze kluczy?
W standardowym układzie nie: resztę ceny płaci się przy odbiorze kluczy, a własność rejestruje po ostatniej wpłacie. Raty po odbiorze kluczy zdarzają się jako wyjątek wynegocjowany z konkretnym deweloperem. Taki układ trzeba potwierdzić w umowie, a nie zakładać go na podstawie materiałów reklamowych.
Masz pytania o zakup?
Odpowiemy na twoje pytania i wyślemy zestawienie ofert dopasowane do budżetu.