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Pagos aplazados de promotoras en Phuket: cómo se paga una compra sobre plano
Son calendarios sin intereses para viviendas sobre plano: en vez de pagar todo al principio, el comprador abona el precio por fases mientras se construye el proyecto. La estructura habitual incluye una reserva para retirar la vivienda de la venta, alrededor del 30 % al firmar el contrato, pagos ligados a hitos de obra y el saldo a la entrega. No interviene un banco ni se devengan intereses. Muchos de los 189 proyectos del catálogo de Aperwind ofrecen plazos hasta la entrega de llaves; los calendarios concretos cambian según la promotora y se facilitan bajo petición.
Datos del catálogo ·
Cómo funciona esta fórmula
No es un préstamo. La promotora aplaza el cobro de sus propias viviendas, sin análisis bancario de solvencia, historial crediticio ni deuda registrada a nombre del comprador. Para los extranjeros es relevante porque los bancos tailandeses financian a no residentes en pocos casos. En la práctica, el pago por fases de la promotora es una de las principales vías disponibles. Su límite es claro: dura mientras se construye. Cuando el edificio está terminado y se transmite la propiedad, el precio debe estar completamente abonado.
Qué incluye un plan de pagos
- Sin intereses en los planes habituales: se reparte el precio, no se añade un coste financiero.
- Para compra sobre plano: las viviendas terminadas suelen venderse con pago completo.
- Sin aprobación bancaria: las condiciones las fija el contrato de compraventa.
- La titularidad se registra al final, después del último pago.
- Condiciones por proyecto: dos torres de una misma promotora pueden tener calendarios distintos.
El calendario habitual, paso a paso
La mayoría de los planes de Phuket siguen una estructura similar, con porcentajes y número de hitos que cambian según el proyecto.
Esquema habitual
| Fase | Cuándo | Pago habitual |
|---|---|---|
| Reserva | Al inicio; se retira la vivienda de la venta | Un importe fijo que después se descuenta del precio |
| Contrato | Normalmente entre dos y cuatro semanas después de reservar | Alrededor del 30 % al firmar la compraventa |
| Hitos de construcción | Cimentación, estructura, cubierta y acabados | Varios pagos repartidos durante la obra |
| Entrega | Inspección final y entrega de llaves | Saldo pendiente y posterior registro de la titularidad |
Cómo influye la fase del proyecto
Cuanto más temprano se compra, más largo suele ser el calendario. Un proyecto recién lanzado puede repartir pagos durante dos años o más; uno próximo a terminar concentra esas fases en meses. Lee bien los hitos: un contrato bien redactado vincula cada pago al avance certificado de la obra, no solo a fechas, para evitar adelantar dinero a trabajos aún no realizados.
Pagos aplazados o hipoteca: la financiación para extranjeros
Los bancos minoristas tailandeses rara vez conceden hipotecas a no residentes. Cuando existen, tienen condiciones prudentes y mucha documentación. El calendario de la promotora evita solicitud bancaria, tasación del prestamista e intereses. Lo que no ofrece es un plazo largo: el precio queda pagado a la entrega, durante la obra y no en varias décadas. Si envías fondos desde el extranjero, prepara también los justificantes. Para un apartamento en freehold dentro de la cuota extranjera, el dinero debe llegar desde fuera y documentarse con un Foreign Exchange Transaction. Si pagas por fases, habrá varias transferencias, cada una con el concepto de compra correcto.
| Pagos de la promotora | Hipoteca bancaria | |
|---|---|---|
| Intereses | Ninguno en planes habituales | Tipo de mercado durante la vida del préstamo |
| Aprobación | Sin aprobación bancaria; condiciones contractuales | Análisis de solvencia, ingresos y residencia |
| Disponibilidad para extranjeros | Amplia en proyectos sobre plano | Limitada y caso por caso |
| Plazo | Periodo de construcción | Amortización a largo plazo |
| Tipo de vivienda | Sobre plano o en construcción | Normalmente vivienda terminada |
Gastos de transmisión y documentos FET
Los pagos previstos cubren el precio; los gastos de cierre llegan con el registro. El principal concepto legal es la tasa de transmisión del 2 % del valor de tasación, pagadera en la Oficina de Tierras (Land Office). El contrato fija su reparto entre promotora y comprador: revisa la cláusula antes de firmar. Para freehold extranjero, los documentos FET reunidos durante los pagos forman el expediente justificativo del registro. La guía para comprar vivienda en Phuket detalla los gastos; la guía de precios aporta referencias actuales, y la calculadora de abajo estima los gastos de cierre para un presupuesto concreto.
Calculadora de gastos de compra
| Precio del inmueble | 8.000.000 THB |
| Tasa de transmisión: 50 % de una tasa del 2 % | 80.000 THB |
| Fondo de reserva | 27.000 THB |
| Total de los conceptos incluidos | 8.107.000 THB |
Ejemplo de compra en plena propiedad (freehold): se supone que el valor de tasación coincide con el precio, la tasa general es del 2 % y el comprador paga la mitad. Introduce la tasación de la Oficina de Tierras, la tasa aplicable y el reparto acordado en el contrato. Las bonificaciones no se aplican automáticamente. No incluye impuestos del vendedor, mantenimiento, contadores, mobiliario ni honorarios jurídicos. No calcula los gastos de registro de un arrendamiento.
Riesgos: cuenta de garantía, trayectoria y penalizaciones
Sin intereses, la principal cuestión pasa a ser la solvencia de la promotora. Estás adelantando dinero a una empresa para que entregue un edificio; su capacidad de cumplir importa más que la forma del calendario. Estas seis comprobaciones cubren buena parte del riesgo.
- La cuenta de garantía o escrow es voluntaria en Tailandia. Pregunta si el proyecto deposita allí el dinero de los compradores; la mayoría no lo hace, lo que aumenta la importancia de las demás comprobaciones.
- La trayectoria vale más que las imágenes: cuenta los proyectos entregados, visita edificios terminados y compara las especificaciones prometidas con el resultado.
- Las penalizaciones deben cubrir ambas partes. El contrato debe fijar tus recargos y periodo de gracia, además de la responsabilidad de la promotora por retrasos de obra.
- Las cláusulas de cancelación determinan cuánto puedes perder. Comprueba qué se devuelve en cada fase antes de la primera transferencia.
- La redacción de los hitos importa. Los pagos deben seguir avances certificados; definiciones vagas pueden permitir que el cobro se adelante a la obra.
- La forma de tenencia también forma parte del plan. Los condominios tienen una cuota extranjera de freehold del 49 %; las villas suelen estructurarse mediante leasehold de 30 años con renovaciones contractuales. Confirma qué se aplica antes de comprometerte.
Por dónde empezar en el catálogo de Phuket
El catálogo de Phuket contiene actualmente 571 inmuebles en 189 proyectos, con 148 villas y 418 apartamentos, desde 2,1 M THB y con una mediana de 10,2 M THB. Bang Tao tiene la oferta más amplia, 186 inmuebles, con una mediana de 12,3 M THB y alrededor de 140 mil THB/m². Rawai reúne 53 inmuebles con 8,0 M THB; Kamala, 42 con 11,3 M THB; y Nai Harn, 18 con 11,0 M THB. Las guías de /areas/phuket describen cada zona y la página de obra nueva /complexes/phuket reúne los proyectos con precios directos y fechas de entrega.
Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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Canvaz Palette Cherngtalay
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Los calendarios de pago no son campos fijos del catálogo porque las promotoras los revisan por proyecto y fase de obra. Si una vivienda encaja en tu presupuesto con pagos por etapas, pide el plan actual. Lo obtenemos directamente de la promotora junto con las condiciones contractuales que determinan su alcance real.
Preguntas frecuentes
¿Los planes de pagos de Phuket son sin intereses?
En los planes habituales sobre plano, sí. La promotora reparte el precio de lista durante la construcción sin cobrar intereses. No hay prestamista. Cambian los porcentajes de cada fase y los posibles descuentos por adelantar una parte mayor; ambos se fijan en el contrato.
¿Cuánto se paga al principio en una compra sobre plano?
Lo habitual es una reserva de importe fijo seguida de alrededor del 30 % del precio al firmar la compraventa. El resto se reparte entre hitos de obra, con el saldo a la entrega. Los porcentajes exactos cambian por proyecto y se facilitan bajo petición.
¿Puede un extranjero pedir una hipoteca en Tailandia en vez de pagar por fases?
Rara vez. Los bancos prestan a no residentes en circunstancias limitadas y con condiciones prudentes. Por eso los calendarios de promotoras son la principal vía de financiación de obra nueva para extranjeros. Quien necesita endeudamiento a largo plazo suele organizarlo en su país.
¿Qué pasa si me retraso en un pago?
Lo determina el contrato. La mayoría fija un periodo de gracia, recargos por retraso y, finalmente, condiciones de cancelación que establecen cuánto de lo abonado se devuelve. Lee esas cláusulas antes de transferir: las diferencias entre promotoras pueden ser mayores en penalizaciones que en precios.
¿Se puede pagar por fases un apartamento en freehold extranjero?
Sí. Puede registrarse a nombre de un extranjero dentro de la cuota del 49 % del edificio si los fondos llegan desde el extranjero. Un calendario por fases implica varias remesas, cada una documentada con un formulario Foreign Exchange Transaction —FET— que identifique la compra, para tener el expediente completo al registrar.
¿Mi dinero queda protegido en una cuenta escrow durante la construcción?
No por defecto. El escrow es voluntario en Tailandia y la mayoría de los proyectos no lo utiliza. Pregunta a cada promotora. Sin él, las principales protecciones prácticas son su historial de entregas, pagos vinculados a avances de obra comprobados y condiciones claras de devolución.
¿Sigo pagando después de recibir las llaves?
En la estructura habitual, no: el saldo se liquida a la entrega y después se registra la titularidad. Hay excepciones negociadas con promotoras concretas. Cualquier pago posterior debe quedar confirmado en el contrato, sin deducirlo de la publicidad.
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.