Comprar un apartamento en Phuket: qué comprobar antes de pagar la reserva

Ya has elegido un apartamento. El vendedor te envía los datos bancarios y pide un pago para mantener el precio. Antes de transferirlo, solicita el borrador del acuerdo de reserva, la identificación exacta de la vivienda, la documentación que acredita la facultad del vendedor para actuar y unas condiciones claras de devolución. Si parte de los documentos llegará después, acuerda primero si una revisión desfavorable te permite desistir y quién debe devolverte el dinero. No dejes esta cuestión para el contrato de compraventa.

Esta lista se refiere a la compra de un apartamento en un condominio, no de una villa con terreno. Sirve para preparar la documentación que revisará un abogado tailandés independiente. No acredita la seguridad jurídica de la operación; las preguntas son recomendaciones para el comprador, no una lista universal de documentos exigidos por ley.

Lee primero el acuerdo de reserva

Un acuerdo de reserva breve también puede generar obligaciones. Que el pago se llame «reserva» no significa, por sí solo, que sea reembolsable.

• ¿Qué vivienda se reserva: edificio, planta, número, superficie, precio y equipamiento incluido?
• ¿Quién recibe el pago y con qué autorización? Si el destinatario no es el vendedor, pide el documento que le faculta para cobrar y encarga a tu abogado que revise esa relación.
• ¿Cuándo debe entregar el vendedor la documentación y de cuánto tiempo dispones para revisarla?
• ¿Qué resultados de la revisión permiten desistir, en qué plazo se devuelve el dinero y qué deducciones se aplican?
• ¿Qué ocurre si no queda cuota para extranjeros, los documentos llegan tarde o cambian las condiciones acordadas? Incluye estos supuestos en el acuerdo, no solo en una conversación por chat.

Identifica al vendedor y el derecho que se transmite

La marca del folleto puede no ser la sociedad que firma el contrato. Pide su denominación legal y su número de registro. El servicio oficial DBD permite consultar información sobre empresas, pero su inscripción no demuestra que tenga derecho a vender esa vivienda ni a cobrar tu reserva. El abogado también necesita documentación vigente sobre las facultades de quien firma.

Si la vivienda está terminada, solicita una copia del título y la información sobre sus cargas. Encarga a tu abogado que compruebe la inscripción actual en la Oficina de Tierras (Land Office): una copia escaneada del vendedor no acredita que nada haya cambiado desde su expedición. En una compra sobre plano puede que todavía no exista un título individual de la vivienda. En ese caso, la revisión incluye los derechos sobre el terreno, los documentos del proyecto y las obligaciones contractuales del vendedor.

Que un anuncio hable de «apartamentos» no demuestra que el edificio esté registrado como condominio. Confirma si adquieres propiedad o derechos de arrendamiento. La plena propiedad de extranjeros en un condominio está limitada al 49 % de la superficie total de las viviendas. Pregunta qué documentación acreditará que tu transmisión cumple los requisitos; un certificado bancario no crea cuota disponible.

Si compras sobre plano, comprueba el edificio y la fase concretos

Solicita los documentos relativos a los derechos sobre el terreno y las licencias de construcción aplicables. La dirección, el edificio y la fase deben coincidir con lo que tu abogado revisa y con el contrato. Una autorización de la fase vecina no resuelve esta comprobación.

Si el proyecto requiere una evaluación de impacto ambiental (EIA), pide el número del informe y la resolución. La base oficial ONEP Smart EIA permite buscar por proyecto, propietario y otros campos. Hay que leer el estado y el alcance del expediente: no basta con encontrar un nombre coincidente. Tampoco la ausencia de resultados demuestra una infracción; las denominaciones legales pueden ser distintas y hay que determinar por separado si el proyecto necesita una EIA.

En un edificio terminado, revisa más que la cuota mensual

La cuota de mantenimiento dice poco sobre los gastos que pueden llegar. Pide a la administración información de la vivienda concreta y al vendedor los documentos del edificio que pueda facilitar para su revisión.

Que un operador prometa alquilar la vivienda no demuestra que ese uso esté permitido. Si tu previsión de ingresos depende de estancias por días, pide a tu abogado que compruebe por separado su viabilidad jurídica. Esta lista no certifica que un edificio esté autorizado para ofrecer alojamiento turístico.

Confirma las instrucciones bancarias antes de enviar dinero

Pregunta al banco receptor qué concepto debe llevar la transferencia, qué datos del comprador necesita y qué justificante emitirá para registrar la compra. En la vía habitual con divisas extranjeras, puede tratarse de un formulario FET u otro certificado aplicable. No reutilices los datos bancarios ni el concepto de la compra de otra persona. Comprueba que coinciden con tu contrato y conserva los justificantes.

Un mensaje que puedes enviar al vendedor

«Antes de pagar la reserva, envíenme el borrador del acuerdo con las condiciones de devolución, los datos del vendedor y del firmante, la documentación de la vivienda elegida y el desglose de pagos adicionales. Si la compra es sobre plano, incluyan los documentos relativos a los derechos sobre el terreno y las autorizaciones de nuestro edificio. Indiquen qué documentos aún no están disponibles, cuándo los entregarán y de cuánto tiempo dispondré para la revisión jurídica. Confirmen por escrito quién recibe el pago y qué facultad tiene para cobrarlo».

Una respuesta sobre la fecha límite de un descuento no resuelve una solicitud de documentos. Aclara primero lo que falta. Pagar antes de terminar la revisión supone aceptar un riesgo concreto; que la reserva sea pequeña no lo elimina.

Dónde consultar