Platba za nemovitost v Thajsku ze zahraničí: cesta peněz a potvrzení FET

Koupit v Thajsku je snazší než zaplatit. Samotný obchod trvá několik dní, ale než peníze doputují z vaší domácí banky na účet developera, uplyne týden až šest týdnů. Právní část naše obchody zdržuje málokdy, téměř všechna zdržení vznikají právě tady. Tento průvodce sleduje cestu peněz: jak musí převod dorazit, aby katastrální úřad (Land Department) zapsal cizinci plné vlastnictví, které cesty fungují v roce 2026, co platba v kryptoměně doopravdy udělá se zápisem a jak splácet developerovi během výstavby, když žijete jinde. Formy vlastnictví, smlouvu a postup zápisu rozebíráme zvlášť v průvodci „Jak koupit nemovitost v Thajsku jako cizinec“.

Pravidlo, ze kterého vychází všechno ostatní

Cizinec může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví (freehold), pokud se vejde do kvóty 49 % pro cizince, počítané z obytné plochy domu. Jednou z podmínek zápisu je doklad, že peníze přišly ze zahraničí v cizí měně a na bahty se směnily až v Thajsku. Tím dokladem je potvrzení o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET), které vystaví přijímající thajská banka. Bez něj katastrální úřad freehold na cizince nezapíše. Dodatečně ho donést nejde: zápis se prostě neuskuteční a developer přitom už má vaše peníze.

Dlouhodobý pronájem (leasehold), tedy registrovaný pronájem na 30 let s opcemi na prodloužení, takovou podmínku nemá. Otázku, jak peníze do Thajska přijdou, proto neodkládejte až na dobu po výběru nemovitosti. Patří do téhož rozhovoru, protože forma vlastnictví a cesta platby spolu přímo souvisejí.

Potvrzení FET, nebo potvrzení o připsání platby

Potvrzení FET banka vystaví u příchozího převodu od 50 000 USD nebo ekvivalentu v jiné měně. Pod touto hranicí (a splátky během výstavby pod ní bývají téměř vždy) vydá thajská banka na požádání potvrzení o připsání platby (credit advice, někdy se mu říká Foreign Exchange Confirmation). Dosvědčuje přesně totéž: přišla cizí měna, banka ji směnila na bahty a v účelu platby stálo to a to. Katastrální úřad přijme oba doklady.

Doklad si vyžádejte ke každému převodu zvlášť a hned, dokud je platba čerstvá. Banka ho umí dohledat v archivu i po měsících, znamená to ale dva týdny čekání a poplatek. A to obvykle ve chvíli, kdy už máte zamluvený termín zápisu.

• Měna. Dolary, eura, dirhamy nebo jüany, zkrátka jakákoli cizí měna. Převod, který dorazí rovnou v thajských bahtech, žádné potvrzení FET nepřinese: směna musí proběhnout v Thajsku.
• Příjemce. Účet developera, nebo váš vlastní thajský účet, ze kterého pak developerovi zaplatíte. Funguje obojí.
• Účel platby. Řádek ve tvaru „to purchase condominium unit A-1203 in project ...“ s číslem bytu. Přesné znění si vyžádejte od developera ještě před odesláním: dodatečně účel platby žádná banka nepřepíše.

Jak poslat peníze do Thajska v roce 2026

Přímý převod z vaší banky

Pokud má vaše banka běžné korespondenční vztahy, je to jednoduché: pošlete peníze, několik dní počkáte a vyzvednete si doklad. Kupující ze zemí, kde je korespondenční bankovnictví omezené, to mají jinak. Nejčastěji to řešíme u kupujících z Ruska. Převod není nezákonný, prochází ale přes korespondenční banky s vlastními pravidly compliance: některé platby dorazí do týdne, jiné se po dvou až třech týdnech vrátí bez srozumitelného vysvětlení a další uvíznou v kontrole původu peněz. Stavět obchod jen na této jediné cestě je riskantní, protože vrácená platba neposune termín ve smlouvě.

Účet ve třetí zemi

Mezi našimi kupujícími, kteří nemohou poslat peníze přímo, je to nejčastější cesta: osobní účet ve Spojených arabských emirátech, Kazachstánu, Arménii, Kyrgyzstánu, Gruzii, Srbsku nebo Turecku. Peníze na něj pošlete z domova a odtud odejdou do Thajska jako běžný převod. Založení účtu trvá od jednoho dne do několika týdnů a skoro vždy vyžaduje osobní návštěvu. Banka se zeptá na původ peněz a odpověď musíte doložit papíry: potvrzením o příjmech, kupní smlouvou, výpisy z účtu, doklady o prodeji firmy. Připravte si je ještě před založením účtu, jinak vás první dotaz z oddělení compliance zastihne nepřipravené.

Stejnou otázku vám položí ještě jednou thajská banka, až k ní převod dorazí. Odpověď se musí shodovat s tím, co jste řekli první bance, a opírat se o tytéž doklady.

Thajský účet na vlastní jméno

Thajské banky zakládají účty cizincům s vízem pro dlouhodobý pobyt, některé i na základě nájemní smlouvy a dopisu od realitní agentury. Splácet z vlastního thajského účtu je pohodlné a karta k němu vyřeší běžný život na ostrově. Jeden detail ale rozhoduje: aby doklady k zápisu obstály, musí každý vklad na tento účet přijít ze zahraničí v cizí měně. Tuzemské thajské převody, vklady hotovosti a peníze ze směnárny pro katastrální úřad neexistují.

Platba kryptoměnou: kdy funguje a kdy ne

Developeři na Phuketu stále častěji přijímají USDT. Napřímo jen výjimečně, obvykle přes směnárnu, která kryptoměnu smění a prodávajícímu připíše na účet bahty. Má to jedno omezení a to rozhoduje o všem: taková platba nevytvoří příchozí převod cizí měny, takže nevznikne ani potvrzení FET, ani potvrzení o připsání platby. U leaseholdu se tím nic nemění. Pro freehold na jméno cizince se tím dveře zavírají úplně.

Schůdné řešení je proto smíšené: rezervace a část splátek v kryptoměně a platba, o kterou se opře zápis freeholdu, jako běžný bankovní převod v potřebné výši. Než s tím začnete počítat, chtějte od developera písemné odpovědi na tři otázky: zda kryptoměnu přijímá, přes jakou směnárnu a kterou platbu zpracuje jako převod cizí měny. Ústní „jasně, takhle to dělá spousta lidí“ tady nestačí.

A ještě ke kurzu. Směnárna si bere marži a u částek, jaké se platí za nemovitost, je znát: jedno a půl až dvě procenta proti kurzu dělají u 8 mil. THB 120 000 až 160 000 THB. Chtějte kurz platný v den platby, ne „zhruba tržní“.

Když platí někdo jiný

Plátce nemusí být totožný s kupujícím: může to být rodič, manžel či manželka nebo vaše vlastní firma. Developeři to přijmou, pokud je plátce uvedený ve smlouvě nebo platbu doprovází vysvětlující dopis. Háček je jinde. Banka vystaví FET na jméno toho, kdo peníze poslal, kdežto katastrální úřad na něm chce vidět jméno budoucího vlastníka. Rozpor se překlene doklady: dopisem plátce s uvedením účelu, darovací smlouvou, někdy plnou mocí. Domluvte to s právníkem developera předem. V den zápisu, kdy už držíte pořadové číslo, je na to pozdě.

Jak dlouho to trvá a co se nejčastěji pokazí

Nejčastější chyba z tabulky se vůbec netýká peněz, ale papírů. Převod dorazí, byt je zaplacený, všichni jsou spokojení a o doklad k příchozí měně si nikdo neřekne. Vyjde to najevo až při zápisu, kdy se už nic změnit nedá.

Druhá nejčastější je účel platby. Banka ho přepíše doslova. Pokud v něm stojí „family support“ nebo jen „investment“, katastrální úřad může odmítnout platbu s nemovitostí spojit. Dát to dohromady pak vyžaduje zvláštní korespondenci mezi bankou a developerem.

Splátky developerovi ze zahraničí

Platební kalendář developera mívá čtyři až osm plateb rozložených do dvou až tří let výstavby. Každá by v ideálním případě měla být samostatným převodem cizí měny s vlastním dokladem. Doklady ukládejte průběžně do jedné složky, ať je nemusíte shánět před dokončením obchodu. Podmínky splátek, výši rezervačního poplatku a obvyklé kalendáře rozebírá samostatný průvodce. Tady jde o něco jiného: při bezúročných splátkách nemá smysl platit dřív, než určuje kalendář.

Sleva za zaplacení celé částky najednou je jiná věc. Na Phuketu za ni developeři dávají tři až sedm procent a v reálných číslech to může splátky převážit. Při rozhodování ale myslete na to, že v Thajsku se při koupi ve výstavbě (off-plan) úschovní účet (escrow) nepoužívá: peníze jdou rovnou developerovi a byt zaplacený předem je vaše riziko, ne riziko banky. Čím vzdálenější je termín dokončení, tím opatrnější buďte s platbou předem.

Cesta zpět: jak po prodeji převést peníze z Thajska

Cizinec může nemovitost prodat a výtěžek převést zpět do zahraničí. Částku, kterou banka pošle ven bez dalších otázek, porovnává s tím, co jste do země poslali, a dokládají ji tatáž potvrzení FET a potvrzení o připsání platby, která jste sbírali při koupi. To je jejich druhá funkce, odložená o roky. Složku proto schovejte až do prodeje. Zápisem její služba nekončí.

K tomu přistupuje daňová stránka: srážkovou daň při převodu, výpočet příjmu a dobu držení rozebírá průvodce daněmi z nemovitostí v Thajsku. Vyvézt můžete jen to, co zbude po zdanění.

Postup krok za krokem

• Před rezervací se developera písemně zeptejte, na jaký účet se platí, v jaké měně, jaký účel platby uvést a zda přijme platbu od třetí osoby.
• Rozhodněte se pro formu vlastnictví. U freeholdu musí alespoň jedna platba přijít jako doložený převod cizí měny.
• Doklady o původu peněz si připravte ještě před založením účtu ve třetí zemi.
• První převod pošlete s rezervou: dva až tři týdny před termínem ve smlouvě, ne dva dny.
• Hned jak peníze dorazí, požádejte thajskou banku o FET nebo potvrzení o připsání platby k tomuto převodu.
• Zkontrolujte, že na dokladu je vaše jméno, název projektu a číslo bytu.
• Smlouvu, platební příkazy a potvrzení z banky držte na jednom místě až do prodeje nemovitosti.
• Složku předejte ke kontrole právníkovi developera s týdenním předstihem před zápisem.

S čím pomůžeme

Nejsme banka ani platební agent: peníze jdou od vás rovnou developerovi, nikdy přes nás. Předem ale zjistíme platební údaje, přesné znění účelu platby a postoj developera ke kryptoměnám i k platbě od třetí osoby. Potom zkontrolujeme, že vám banka vystavila správný doklad. Na Phuketu teď katalog eviduje 571 nemovitostí a u každé z nich vám tyto platební podmínky zjistíme ještě před rezervací, spolu s ceníkem developera.

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

AYANA Commons

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 1 ložn. · 32 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: AYANA Commons, Bang Tao, 1 ložn., 32 m²

Cena na dotaz

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 ložn. · 62 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 ložn., 62 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²