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Immobilien in Thailand aus dem Ausland bezahlen: Zahlungsweg und FET
In Thailand zu kaufen ist leichter, als den Kauf zu bezahlen. Während die Transaktion selbst wenige Tage dauert, vergehen zwischen der Zahlung bei Ihrer Hausbank und dem Eingang auf dem Bauträgerkonto eine bis sechs Wochen. Bei unseren Käufen entstehen fast alle Verzögerungen an dieser Stelle, nicht bei der rechtlichen Abwicklung. Dieser Ratgeber folgt dem Weg des Geldes: Wie muss eine Überweisung eingehen, damit das Land Office (thailändisches Grundbuchamt) das Eigentum auf einen Ausländer einträgt? Welche Wege funktionieren 2026? Was bedeutet eine Zahlung mit Kryptowährungen für die Eintragung? Und wie bedienen Sie einen Ratenplan während der Bauzeit, wenn Sie im Ausland leben? Eigentumsformen, Vertrag und Eintragungsverfahren behandeln wir gesondert in „Immobilien in Thailand kaufen“.
Die Regel, von der alles Weitere abhängt
Ausländer können eine Wohnung als Volleigentum (Freehold) erwerben, solange die Ausländerquote von 49 % der Wohnfläche des Gebäudes eingehalten wird. Eine Voraussetzung für die Eintragung ist der Nachweis, dass das Geld in einer Fremdwährung aus dem Ausland kam und erst in Thailand in THB umgetauscht wurde. Dies belegt das FET, das Foreign Exchange Transaction Form der empfangenden thailändischen Bank. Ohne diesen Nachweis trägt das Land Office kein Freehold auf einen ausländischen Eigentümer ein. Das ist kein Papier, das Sie irgendwann nachreichen können: Ohne es findet die Eintragung nicht statt, während der Bauträger Ihr Geld bereits erhalten hat.
Für Leasehold (langfristige Pacht), also eine eingetragene Pacht über 30 Jahre mit Verlängerungen, gilt diese Anforderung nicht. Die Frage „Wie kommt das Geld an?“ gehört deshalb nicht erst auf den Tisch, wenn die Wohnung schon ausgewählt ist. Sie muss gleichzeitig geklärt werden, denn Eigentumsform und Zahlungsweg hängen zusammen.
FET-Formular oder Bankgutschrift
Bei einem Eingang ab 50.000 $ oder dem Gegenwert in einer anderen Währung stellt die Bank ein FET-Formular aus. Unterhalb dieser Schwelle – und einzelne Raten liegen fast immer darunter – erhalten Sie von der thailändischen Bank auf Anfrage eine Gutschriftsbestätigung, auch Foreign Exchange Confirmation genannt. Sie bestätigt dieselben Tatsachen: den Eingang einer Fremdwährung, den Umtausch in THB und den angegebenen Verwendungszweck. Das Land Office akzeptiert beide Dokumente.
Fordern Sie den Nachweis für jede einzelne Überweisung an, und zwar sofort, solange der Vorgang noch frisch ist. Banken können ihn zwar Monate später aus dem Archiv beschaffen. Das bedeutet aber zwei Wochen Wartezeit und eine Gebühr – meist genau dann, wenn Ihr Eintragungstermin bereits feststeht.
- Währung: Dollar, Euro, Dirham, Yuan – jede Fremdwährung kommt infrage. Für eine Überweisung, die bereits in THB eintrifft, gibt es kein FET. Der Umtausch muss in Thailand stattfinden.
- Empfänger: das Konto des Bauträgers oder Ihr eigenes thailändisches Konto, von dem aus Sie anschließend an den Bauträger zahlen. Beides ist möglich.
- Verwendungszweck: etwa „to purchase condominium unit A-1203 in project …“, einschließlich Wohnungsnummer. Lassen Sie sich den genauen Wortlaut vor der Überweisung vom Bauträger geben. Keine Bank schreibt das Feld nachträglich um.
Welche Zahlungswege 2026 funktionieren
Direktüberweisung von Ihrer Hausbank
Hat Ihre Bank unkomplizierte Korrespondenzbankbeziehungen, ist der Ablauf kurz: überweisen, einige Tage warten, Nachweis anfordern. Käufer aus Ländern mit eingeschränktem Korrespondenzbankverkehr erleben etwas anderes. In unserer Praxis betrifft das am häufigsten Russland. Die Überweisung ist nicht illegal, läuft aber über Korrespondenzbanken mit eigenen Prüfregeln. Manche Zahlungen kommen innerhalb einer Woche an, andere werden nach zwei oder drei Wochen ohne brauchbare Erklärung zurückgeschickt, wieder andere bleiben in einer Prüfung der Mittelherkunft hängen. Sich bei einem Kauf allein auf diesen Weg zu verlassen, ist riskant: Eine zurückgesandte Zahlung verschiebt die vertragliche Frist nicht.
Ein Konto in einem Drittland
Das ist der häufigste Weg unserer Käufer, die nicht direkt überweisen können: ein persönliches Konto in den VAE, Kasachstan, Armenien, Kirgisistan, Georgien, Serbien oder der Türkei. Es wird aus dem Heimatland mit Geld versorgt; von dort geht eine gewöhnliche Überweisung nach Thailand. Die Eröffnung dauert zwischen einem Tag und mehreren Wochen und erfordert fast immer einen persönlichen Besuch. Die Bank fragt nach der Herkunft der Mittel. Ihre Antwort muss belegt sein, etwa durch Einkommensnachweise, einen Kaufvertrag, Kontoauszüge oder Unterlagen über einen Unternehmensverkauf. Stellen Sie diese Unterlagen vor der Kontoeröffnung zusammen, nicht erst nach der ersten Rückfrage der Prüfungsabteilung.
Dieselbe Frage stellt beim Geldeingang noch einmal die thailändische Bank. Ihre Antwort muss mit der gegenüber der ersten Bank übereinstimmen und sich auf dieselben Belege stützen.
Ein thailändisches Konto auf Ihren Namen
Thailändische Banken eröffnen Konten für Ausländer mit einem langfristigen Visum; manche akzeptieren auch einen Mietvertrag und ein Schreiben einer Agentur. Ein eigenes thailändisches Konto erleichtert Ratenzahlungen, und die Bankkarte hilft im Alltag auf der Insel. Ein Detail ist entscheidend: Damit die Unterlagen bei der Eintragung Bestand haben, muss jede Einzahlung auf dieses Konto als Fremdwährung aus dem Ausland eingehen. Thailändische Inlandsüberweisungen, Bareinzahlungen und Geldwechsel in Wechselstuben zählen für das Land Office nicht als solcher Nachweis.
Kryptowährungen: Wo sie funktionieren und wo nicht
Bauträger auf Phuket akzeptieren zunehmend USDT, gewöhnlich nicht direkt, sondern über einen Tauschdienstleister, der die Kryptowährung umwandelt und dem Verkäufer THB gutschreibt. Eine Einschränkung entscheidet dabei alles: Eine solche Zahlung erzeugt keinen Fremdwährungseingang aus dem Ausland. Es gibt deshalb weder ein FET-Formular noch eine entsprechende Gutschriftsbestätigung. Bei Leasehold ändert das nichts. Freehold auf den Namen eines Ausländers wird dadurch dagegen vollständig ausgeschlossen.
Praktikabel ist deshalb eine gemischte Zahlung: Reservierung und ein Teil der Raten in Kryptowährung, der für die Freehold-Eintragung maßgebliche Betrag dagegen als gewöhnliche Banküberweisung in der erforderlichen Höhe. Bevor Sie damit planen, lassen Sie sich drei Fragen schriftlich beantworten: Akzeptiert der Bauträger Kryptowährungen? Über welchen Tauschdienstleister? Welche Zahlung wird als Fremdwährungsüberweisung abgewickelt? Ein mündliches „Klar, das machen viele“ reicht hier nicht.
Auch der Wechselkurs verdient Aufmerksamkeit, denn der Tauschdienstleister verdient an der Kursspanne. Bei Immobilienbeträgen fällt das ins Gewicht: Eine Abweichung von eineinhalb bis zwei Prozent vom Wechselkurs bedeutet bei 8 Mio. THB immerhin 120.000–160.000 THB. Fragen Sie nach dem konkreten Kurs am Zahlungstag, nicht nach „ungefähr marktüblich“.
Wenn jemand anderes zahlt
Zahlende Person und Käufer müssen nicht identisch sein. Ein Elternteil, Ihr Ehepartner oder Ihre eigene Firma können die Zahlung übernehmen. Bauträger akzeptieren das, wenn die zahlende Person im Vertrag genannt wird oder ein erläuterndes Schreiben beiliegt. Die Schwierigkeit liegt woanders: Die Bank stellt das FET auf den Namen des Absenders aus, das Land Office will darauf aber den künftigen Eigentümer sehen. Diese Lücke schließen Unterlagen: eine Zweckbestätigung des Zahlenden, eine Schenkungsurkunde, manchmal eine Vollmacht. Klären Sie das vorab mit dem Anwalt des Bauträgers, nicht am Eintragungstag, wenn Sie bereits eine Wartenummer gezogen haben.
Zeitbedarf und typische Verzögerungen
| Schritt | Übliche Dauer | Was den Ablauf aufhält |
|---|---|---|
| Kontoeröffnung in einem Drittland | 1 Tag bis 3 Wochen | Persönliches Erscheinen, Ablehnung aufgrund der Staatsangehörigkeit, unvollständige Herkunftsnachweise |
| Überweisung an die thailändische Bank | 2–10 Bankarbeitstage | Rückfrage der Korrespondenzbank, falsche Empfängerdaten |
| Gutschrift und Umtausch in THB | 1–2 Tage | Verwendungszweck ohne Wohnungsnummer und Projektname |
| Ausstellung von FET oder Gutschriftsbestätigung | 1–5 Tage | Niemand hat den Nachweis unmittelbar nach Geldeingang angefordert |
Der häufigste Fehler in dieser Tabelle betrifft gar nicht das Geld, sondern die Unterlagen. Die Überweisung kommt an, die Wohnung ist bezahlt, alle sind zufrieden – und niemand fordert den Fremdwährungsnachweis an. Das fällt erst bei der Eintragung auf, wenn sich nichts mehr ändern lässt.
Am zweithäufigsten scheitert es am Verwendungszweck. Die Bank übernimmt das Feld wortgetreu. Steht dort „family support“ oder nur „investment“, kann das Land Office die Zuordnung zur Immobilie ablehnen. Um Zahlung und Kauf dann doch zusammenzuführen, ist gesonderter Schriftverkehr zwischen Bank und Bauträger nötig.
Ratenzahlungen aus dem Ausland
Ein typischer Zahlungsplan des Bauträgers umfasst vier bis acht Zahlungen über zwei oder drei Baujahre. Idealerweise ist jede davon eine eigene Fremdwährungsüberweisung mit eigenem Nachweis. Legen Sie die Belege laufend in einem Ordner ab, statt sie kurz vor der Abwicklung zusammenzusuchen. Ratenbedingungen, Reservierungsbeträge und typische Pläne behandelt ein eigener Ratgeber. Hier geht es um etwas anderes: Bei einem zinsfreien Plan gibt es keinen Grund, früher als vereinbart zu zahlen.
Ein Nachlass für vollständige Vorauszahlung ist ein anderer Fall. Bauträger auf Phuket bieten dafür drei bis sieben Prozent, was in absoluten Zahlen die Alternative durchaus übertreffen kann. Denken Sie beim Abwägen daran, dass es bei thailändischen Verkäufen vor Fertigstellung kein Treuhandkonto gibt: Das Geld geht direkt an den Bauträger, und das Risiko einer vollständig vorausbezahlten Wohnung tragen Sie, keine Bank. Je weiter die Fertigstellung entfernt ist, desto vorsichtiger sollten Sie deshalb mit vorgezogenen Zahlungen sein.
Der Rückweg: Geld nach dem Verkauf ausführen
Ausländer dürfen ihre Immobilie verkaufen und den Erlös ins Ausland überweisen. Die Summe, die eine Bank ohne weitere Rückfragen ausführt, wird mit dem ursprünglich eingeführten Betrag abgeglichen. Als Beleg dienen genau die FET-Formulare und Gutschriftsbestätigungen, die Sie beim Kauf gesammelt haben. Das ist ihr zweiter Zweck, oft erst Jahre später. Bewahren Sie den Ordner bis zum Verkauf auf, nicht nur bis zur Eintragung.
Hinzu kommt die steuerliche Seite. Den Steuerabzug bei der Übertragung, die Einkommensberechnung und die Haltedauer erläutert der Ratgeber zu Immobiliensteuern in Thailand. Ausführen können Sie den Betrag, der danach übrig bleibt, nicht den Betrag davor.
Die Schritte in der richtigen Reihenfolge
- Fragen Sie den Bauträger vor der Reservierung schriftlich nach Empfängerkonto, Zahlungswährung, genauem Verwendungszweck und der Möglichkeit einer Zahlung durch Dritte.
- Entscheiden Sie sich für eine Eigentumsform. Bei Freehold muss mindestens eine Zahlung als dokumentierte Fremdwährungsüberweisung eingehen.
- Stellen Sie die Nachweise zur Mittelherkunft zusammen, bevor Sie ein Konto in einem Drittland eröffnen.
- Planen Sie für die erste Überweisung ausreichend Vorlauf ein: zwei oder drei Wochen vor dem vertraglichen Termin, nicht zwei Tage.
- Fordern Sie unmittelbar nach dem Geldeingang bei der thailändischen Bank das FET-Formular oder die Gutschriftsbestätigung für diese Überweisung an.
- Prüfen Sie, ob Ihr Name, der Projektname und die Wohnungsnummer im Dokument stehen.
- Bewahren Sie Vertrag, Zahlungsaufträge und Bankbestätigungen gemeinsam bis zum Verkauf der Immobilie auf.
- Geben Sie dem Anwalt des Bauträgers die Unterlagen eine Woche vor der Eintragung zur Prüfung, nicht erst am selben Tag.
Kaufkostenrechner
| Kaufpreis | 8.000.000 THB |
| Übertragungsgebühr: 50 % von 2 % | 80.000 THB |
| Instandhaltungsrücklage | 27.000 THB |
| Summe der berücksichtigten Posten | 8.107.000 THB |
Beispiel für einen Freehold-Kauf: Der Schätzwert wird dem Kaufpreis gleichgesetzt, die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % und der Käufer übernimmt die Hälfte. Tragen Sie den Schätzwert des Land Office, den geltenden Satz und die vertraglich vereinbarte Aufteilung ein. Vergünstigungen werden nicht automatisch erkannt. Steuern des Verkäufers, Gemeinschaftskosten, Zähler, Möbel und Rechtsberatung sind nicht enthalten. Dieser Rechner berechnet keine Leasehold-Eintragung.
Was wir dabei übernehmen
Wir sind weder Bank noch Zahlungsdienstleister. Das Geld fließt direkt von Ihnen an den Bauträger und niemals über uns. Wir klären vorab Kontodaten, genauen Verwendungszweck und die Haltung des Bauträgers zu Kryptowährungen oder Zahlungen durch Dritte. Anschließend prüfen wir, ob Ihnen die Bank den richtigen Nachweis ausgestellt hat. Für jedes Objekt in unserem Katalog – auf Phuket derzeit 571 Immobilien – lassen sich diese Zahlungsbedingungen zusammen mit der Preisliste des Bauträgers schon vor der Reservierung beschaffen.
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Canvaz Palette Cherngtalay
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Häufige Fragen
Kann ich direkt von meiner eigenen Bank überweisen?
Hat Ihre Bank reguläre Korrespondenzbankbeziehungen, ja. Das ist der einfachste Weg. Bei eingeschränktem Korrespondenzbankverkehr bleibt die Zahlung legal, wird aber unberechenbarer: Manche Überweisungen kommen in einer Woche an, andere werden nach zwei oder drei Wochen zurückgeschickt oder wegen der Mittelherkunft geprüft. Halten Sie in diesem Fall einen alternativen Weg über ein Konto in einem Drittland bereit. Eine zurückgesandte Zahlung verschiebt die vertragliche Frist nicht.
Was ist das FET-Formular und wann wird es ausgestellt?
Das Foreign Exchange Transaction Form ist ein Dokument einer thailändischen Bank. Es bestätigt, dass Fremdwährung eingegangen und in THB umgetauscht worden ist. Es wird für Überweisungen ab 50.000 $ ausgestellt. Für kleinere Beträge erteilt die Bank auf Anfrage eine Gutschriftsbestätigung mit derselben Funktion. Ohne einen dieser Nachweise trägt das Land Office kein Freehold auf den Namen eines Ausländers ein.
Kann ich mit Kryptowährungen bezahlen?
Einige Bauträger akzeptieren USDT über einen Tauschdienstleister. Eine Kryptozahlung erzeugt aber keinen Fremdwährungseingang und damit weder ein FET-Formular noch eine entsprechende Gutschriftsbestätigung. Für Leasehold ist das unproblematisch, für Freehold auf einen ausländischen Namen verhindert es die Eintragung. Praktikabel ist eine gemischte Zahlung, bei der der für die Eintragung maßgebliche Betrag per Banküberweisung eingeht.
Muss die Zahlung von meinem eigenen Konto kommen?
Nein. Ein Angehöriger oder Ihre eigene Firma kann zahlen, sofern das im Vertrag festgehalten ist. Die Bank stellt den Nachweis auf die zahlende Person aus, für die Eintragung wird jedoch Ihr Name benötigt. Eine Zweckbestätigung oder Schenkungsurkunde stellt die Verbindung her. Stimmen Sie den Wortlaut vor jeder Überweisung mit dem Anwalt des Bauträgers ab.
Wie lange dauert eine Überweisung?
Ohne Zwischenfälle zwei bis zehn Bankarbeitstage. Länger dauert es durch Prüfungen: Sowohl die Korrespondenzbank als auch die empfangende Bank können Herkunftsnachweise verlangen. Dann werden daraus zwei oder drei Wochen. Falsche Empfängerdaten oder ein fehlerhafter Verwendungszweck können die Dauer nochmals entsprechend verlängern.
Was passiert, wenn ich THB statt Fremdwährung überweise?
Das Geld kommt an und die Wohnung ist bezahlt, aber es gibt kein FET. Das Formular bestätigt den Umtausch einer Fremdwährung in THB innerhalb Thailands. Für Leasehold ist das nicht entscheidend, für die Freehold-Eintragung schon. Überweisen Sie Fremdwährung und überlassen Sie den Umtausch der thailändischen Bank.
Wie zahle ich Raten, wenn ich im Ausland lebe?
Jede Rate ist eine eigene Überweisung und benötigt eine eigene Bankbestätigung. Viele Käufer eröffnen ein thailändisches Konto, zahlen von dort und führen dem Konto Fremdwährung aus dem Ausland zu. Vermeiden sollten Sie Einzahlungen über thailändische Inlandsüberweisungen: Sie gelten nicht als Fremdwährungseingang aus dem Ausland.
Wie überweise ich den Erlös nach einem Verkauf ins Ausland?
Über dieselbe Bank und mit denselben Unterlagen. Die ohne zusätzliche Rückfragen ausführbare Summe wird mit dem ursprünglich eingeführten Betrag abgeglichen. Diesen belegen die FET-Formulare und Gutschriftsbestätigungen vom Kauf. Deshalb bewahren Sie sie bis zum Verkauf auf. Zuvor ist die steuerliche Seite zu klären; sie wird im Ratgeber zu Immobiliensteuern in Thailand behandelt.
Noch Fragen zum Kauf?
Wir beantworten Ihre Fragen und senden Ihnen eine Auswahl an Immobilien für Ihr Budget.