Ko Samui czy Phuket: gdzie kupić nieruchomość w Tajlandii

Na to pytanie są dwie uczciwe odpowiedzi, a o tym, która jest twoja, decyduje cel zakupu. Ko Samui to mniejsza i spokojniejsza wyspa: w naszym katalogu 34 oferty, mediana 7,7 mln THB, wszędzie niska zabudowa i jedna droga wokół wyspy zamiast sieci dróg. Phuket to większy rynek: 571 ofert, mediana 10,2 mln THB, bezpośrednie loty międzynarodowe, a na samej wyspie szkoły międzynarodowe i prywatne szpitale. Dalej znajdziesz kryteria wyboru, aktualne liczby z katalogu dla obu wysp, a także to, czego o Ko Samui nie wiemy.

Od czego zależy wybór wyspy

Kupujący porównują obie wyspy pod względem ceny, a potem wybierają z zupełnie innego powodu. W rzeczywistości wybór rozstrzyga się gdzie indziej: czy kupujesz miejsce do życia, czy pozycję na rynku. Na pierwsze pytanie lepiej odpowiada Ko Samui: mniejsza, spokojniejsza, do poznania w kilka dni. Na drugie Phuket: więcej ofert, więcej transakcji, więcej kupujących, którzy przyjdą po tobie. Oba wybory da się obronić.

Kiedy wybrać Ko Samui

• Liczą się dla ciebie cisza i niska zabudowa. Na wyspie nie ma wieżowców mieszkalnych, więc nic nowego nie zasłoni ci widoku.
• Kupujesz dom dla siebie: mediana ceny willi na Ko Samui to 8,4 mln THB, a na Phukecie 29,0 mln THB.
• Liczysz koszt metra kwadratowego: 88 tys. THB/m² na Ko Samui wobec 130 tys. THB/m² na Phukecie.
• Chcesz wyspy, którą łatwo poznać w całości: rejony z katalogu leżą przy jednej drodze biegnącej wzdłuż wybrzeża.
• Lekkie odcięcie od świata to dla ciebie zaleta: mniej przyjezdnych, mniej lotów, mniej ludzi na plaży w lutym.

Kiedy wybrać Phuket

• Potrzebujesz wyboru. Na Phukecie katalog ma 571 ofert i 189 inwestycji, na Ko Samui liczba ofert wynosi 34, więc wybór jest mniej więcej 17 razy większy.
• Odsprzedaż jest częścią planu. Większy rynek daje więcej porównywalnych transakcji, a wtedy łatwiej obronić cenę.
• Przeprowadzasz się z dziećmi: szkoły i prywatne szpitale są na miejscu, bez lotu samolotem.
• Pełna własność (freehold) jest warunkiem koniecznym: na Phukecie katalog ma 418 apartamentów, na Ko Samui apartamenty: tylko 9, a podaż w kondominiach skupia się tam prawie w całości w Bophut.
• Będziesz często latać. Phuket przyjmuje bezpośrednie loty międzynarodowe, a większość tras na Ko Samui prowadzi przez Bangkok.

Co faktycznie mamy na Ko Samui

Katalog Ko Samui jest niewielki i przeważają w nim wille. Obejmuje 16 inwestycji, a w nich 34 oferty, w tym 24 wille i 9 apartamentów. Ceny zaczynają się od 3,0 mln THB, mediana wynosi 7,7 mln THB, a górna granica to 30 mln THB. Podaż skupia się na północnym wschodzie, po stronie lotniska, a na południowo-wschodnim wybrzeżu dominuje Lamai.

Te liczby pomagają się zorientować, ale indeksu rynku z nich nie zbudujesz: przy tak małej próbie jedna nowa inwestycja wyraźnie przesuwa medianę. Nie przy każdej inwestycji z Ko Samui mamy w katalogu termin oddania, dlatego pytamy o niego dewelopera razem z cennikiem. Każdy rejon ma własny przewodnik (Bophut, Plai Laem, Lamai, Chaweng i Choeng Mon), a przegląd całej wyspy zestawia je obok siebie.

Pieniądze: cena metra, mediana i cena willi

Obie mediany są bliżej siebie, niż zakłada większość kupujących: 7,7 mln THB na Ko Samui wobec 10,2 mln THB na Phukecie, różnica: +33,6%. Zbliża je skład oferty, bo Ko Samui sprzedaje głównie wille, a Phuket apartamenty. Cena za metr kwadratowy rozdziela wyspy znacznie wyraźniej: 88 tys. THB/m² wobec 130 tys. THB/m². Dla każdego, kto kupuje dom, najważniejsze jest jednak trzecie porównanie: mediana ceny willi wynosi 8,4 mln THB na Ko Samui i 29,0 mln THB na Phukecie.

Jedna poprawka do tego obrazu, bo działa w drugą stronę. Próg wejścia w segment willi na Ko Samui wcale nie jest niższy: najtańsza willa na wyspie kosztuje w naszym katalogu 5,5 mln THB, a na Phukecie ta sama pozycja zaczyna się od 4,2 mln THB. Na Ko Samui niższa jest typowa cena, a nie próg wejścia.

Skala rynku na Phukecie

Phuket daje wybór innego rzędu: katalog obejmuje 189 inwestycji, a w nich 571 ofert, w tym 418 apartamentów i 148 willi, z cenami od 2,1 mln THB. Rejony mocno się od siebie różnią. Rawai to tańszy koniec skali z medianą 8,0 mln THB, Bang Tao jest na górze przedziału z medianą 12,3 mln THB. Dla właściciela oznacza to dwie rzeczy. Przy każdym budżecie zwykle jest kilka porównywalnych opcji. Przy odsprzedaży cenę podpiera wiele sąsiednich transakcji.

Dojazd: samolot, samochód i prom

Lotnisko na Ko Samui należy do linii Bangkok Airways. Przewoźnik jest jego właścicielem i operatorem, podobnie jak lotnisk w Sukhothai i Trat, a to wpływa na siatkę połączeń: miejsc jest mało, większość lotów prowadzi przez Bangkok, tras międzynarodowych jest kilka, a wybór przewoźnika i taryfy jest wąski. Działa też droga morska. Promy samochodowe kursują przez cały dzień z przystani Don Sak na stałym lądzie, w prowincji Surat Thani, i obsługuje je dwóch przewoźników. Phuket jest zorganizowany odwrotnie. Lotnisko międzynarodowe prowadzi państwowy operator Airports of Thailand i przyjmuje ono bezpośrednie loty z zagranicy, a na stały ląd prowadzi most Sarasin, więc można tu po prostu dojechać samochodem.

• Przy domu na własny użytek dojazd ma mniejsze znaczenie: kilka podróży w roku, każda zaplanowana z wyprzedzeniem.
• Przy wynajmie krótkoterminowym ma większe: przesiadka w Bangkoku odsiewa część spontanicznych rezerwacji.
• Ten sam fakt działa w obie strony. Mała liczba miejsc w samolotach sprawia, że na Ko Samui nie ma tłumów, i zarazem utrudnia zapełnienie kalendarza wynajmu.
• Samochód możesz przywieźć na Ko Samui promem, zamiast wynajmować go na miejscu, a trasa przez Surat Thani zostaje w zapasie, gdy ceny lub rozkład lotów nie pasują.

Dlaczego na Ko Samui nie ma wieżowców

Zabudowa na Ko Samui jest niska i nie wynika to z gustu ani z popytu. Wyspa razem z Phangan i Tao leży na obszarze ochrony środowiska ogłoszonym dla prowincji Surat Thani. Obwieszczenie Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska opublikowano w dzienniku urzędowym Royal Gazette 21 maja 2025. Obowiązuje przez pięć lat i wprowadza na tym obszarze szczególny reżim dla zabudowy. W tym tekście nie podajemy progów w metrach. Ograniczenia wynikają z kilku nakładających się aktów i zależą od odległości od linii brzegowej, wysokości nad poziomem morza i nachylenia działki, więc liczby dla konkretnej działki sprawdza prawnik prowadzący transakcję według aktualnego brzmienia przepisów.

Dla kupującego ma to dobre i złe strony. Niewiele budynków na wyspie zarejestrowano jako kondominium, co zawęża wybór lokali, które cudzoziemiec może kupić na pełną własność w granicach limitu 49% powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż. W zamian gęstość zabudowy się nie zmienia, a widok, który kupujesz, zostaje z tobą.

Sezony wynajmu na obu wyspach się nie pokrywają

Obie wyspy mają inne kalendarze sezonów. Ko Samui leży na wschodnim wybrzeżu półwyspu, Phuket na zachodnim, więc monsuny docierają do nich w różnych porach roku. Dla właściciela jednej nieruchomości oznacza to po prostu inny wysoki sezon. Dla właściciela dwóch, na różnych wyspach, oznacza, że szczyty się nie nakładają. Nie publikujemy stóp zwrotu dla żadnej z wysp: wynik zależy od inwestycji, umowy o zarządzanie i sezonu, więc liczymy go dla konkretnej nieruchomości na podstawie sprawozdań operatora.

Prawo jest takie samo na obu wyspach

Tajskie prawo nie rozróżnia tych wysp. Cudzoziemiec może mieć apartament w kondominium na pełną własność w granicach limitu 49% powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż. Ziemi pod willą na własność mieć nie może. Standardem jest zarejestrowana dzierżawa długoterminowa (leasehold) na 30 lat z przedłużeniami zapisanymi w umowie. Przy rejestracji płacisz opłatę za przeniesienie własności w wysokości 2% wartości szacunkowej, a pieniądze z zagranicy powinny wpłynąć z zaświadczeniem o transferze waluty (FET, Foreign Exchange Transaction form). Przyda się ono też później, gdy będziesz przelewać pieniądze ze sprzedaży za granicę. Różnica między wyspami nie jest prawna, tylko strukturalna: na Phukecie po prostu więcej budynków zarejestrowano jako kondominium, więc droga do pełnej własności daje większy wybór.

Ko Samui i Phuket w porównaniu

Która wyspa dla jakiego kupującego

• Dom do życia, cisza, niska zabudowa: Ko Samui. Mediana ceny willi 8,4 mln THB, a metr kosztuje 88 tys. THB/m² wobec 130 tys. THB/m² na Phukecie.
• Najmniejszy budżet: Phuket. Ceny od 2,1 mln THB wobec 3,0 mln THB na Ko Samui, a za tę samą kwotę więcej opcji.
• Pełna własność jako warunek konieczny: Phuket. W katalogu 418 apartamentów, na Ko Samui tylko 9, a do tego szerszy wybór budynków z limitem dla cudzoziemców.
• Przeprowadzka z dziećmi: Phuket, bo szkoły i szpitale są na wyspie.
• Dochód z wynajmu jako główny cel: obejrzyj obie wyspy, ale wlicz w rachunek podróż gościa. Rok na Phukecie jest bardziej wyrównany, szczyt na Ko Samui krótszy.
• Druga nieruchomość w Tajlandii, gdy pierwszą masz już na Phukecie: Ko Samui. Inny rytm i inna cena metra, kosztem węższego grona kupujących przy sprzedaży.
• Odsprzedaż w krótkim horyzoncie: Phuket. Przy próbie wielkości Ko Samui porównywalnych transakcji jest mniej, więc trudniej ustalić uczciwą cenę.

Od czego zacząć

Zacznij od wyspy, którą znasz słabiej. Zwykle porównuje się znane z nieznanym, a znane prawie zawsze wygrywa samym odczuciem. Rejony Ko Samui omawiamy w przeglądzie wyspy i w przewodnikach po Bophut, Plai Laem i Lamai, rejony Phuketu w osobnym przeglądzie i w przewodnikach po Bang Tao, Rawai i Nai Harn. Poradnik o przebiegu zakupu opisuje kroki prawne od rezerwacji do rejestracji własności. Transakcje prowadzimy po angielsku i po rosyjsku.

Źródła

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

Sunny Moon, build 3

Nai Harn · sypialnie: 2 · 100 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Sunny Moon, build 3, Nai Harn, sypialnie: 2, 100 m²

Laguna Beach Residences Seashore

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · sypialnie: 2 · 60 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, sypialnie: 2, 60 m²

The City Phuket Phase 2, Building C

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Kathu · sypialnie: 2 · 79 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, sypialnie: 2, 79 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

VIBE Residence

Karon · sypialnie: 2 · 54 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: VIBE Residence, Karon, sypialnie: 2, 54 m²

Zdjęcie z wizyty na miejscu · 31 stycznia 2025

Cena na zapytanie

Sunny Moon

Nai Harn · kawalerka · 37 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Sunny Moon, Nai Harn, kawalerka, 37 m²