Rejony Phuketu w porównaniu: ceny, plaże i kto gdzie mieszka

Phuket to mała wyspa, ale nie jednolita. Każda zatoka ma własny rytm, własny sezon i własną cenę za m², a nazwy, z którymi przyjeżdżają kupujący, czyli Patong, Kata czy Kamala, rzadko pasują do życia, jakiego naprawdę szukają. Poniżej jedna tabela ze wszystkimi rejonami, w których mamy oferty, i komentarz do niej: liczba ofert i inwestycji, cena od, mediana, cena za m², odległość inwestycji od plaży w metrach i to, kim są tam najemcy. Cała wyspa w liczbach: 571 ofert i 189 inwestycji, ceny od 2,1 mln THB, mediana 10,2 mln THB.

Co pokazuje tabela, a czego celowo w niej nie ma

Liczby są aktualne. Przeliczamy je z tego samego katalogu, z którego biorą się karty ofert, więc nie mogą się rozjechać: gdy w rejonie zabraknie ofert, jego wiersz zniknie razem z cenami. Odległość od plaży pochodzi z karty inwestycji. Podajemy ją w metrach jako przedział dla rejonu, od inwestycji położonej najbliżej morza do najdalszej.

Czasów dojazdu tu nie znajdziesz: ani na lotnisko, ani do szkoły, ani do szpitala. Nie mierzyliśmy ich, a przepisywanie cudzych szacunków do tabeli, na podstawie której ktoś wydaje siedmiocyfrową kwotę, trudno nazwać usługą. Ta sama trasa zajmuje na wyspie w lutym zupełnie inny czas niż we wrześniu.

• Liczba ofert i inwestycji obejmuje tylko nasz obecny katalog, bez reszty rynku w rejonie.
• Cena za m² to mediana z ofert, w których znamy i cenę, i powierzchnię.
• Odległość od plaży to przedział dla inwestycji w rejonie. Górną granicę wyznaczają domy w głębi lądu, na zboczach i przy głównej drodze; pierwsza linia mieści się w dolnej.
• W Kathu, Thalang i Chalongu metry liczymy do cudzej plaży: żaden z nich nie ma własnego brzegu, przy którym da się pływać.
• W tabeli nie ma obłożenia, stopy zwrotu z wynajmu ani historii sprzedaży. Obłożenia nie mierzymy, stopę zwrotu trzeba policzyć dla konkretnego lokalu, a dane o naszych transakcjach są wewnętrzne.
• Ostatnia kolumna mówi, kto to wynajmie. Ile to przyniesie, z tabeli się nie dowiesz. Profil najemcy wyraźnie różni się między rejonami i mówi więcej niż jakakolwiek średnia stawka za noc.

Porównanie rejonów Phuketu

Wiersze idą z północy na południe wzdłuż zachodniego wybrzeża, potem wzdłuż południowego, a na końcu są dwa rejony w głębi wyspy, bez dostępu do morza. W takiej kolejności sąsiedzi stoją obok siebie, a to tu ważne: sąsiednia zatoka zmienia ceny i to, kto tam bywa, znacznie bardziej, niż wynikałoby z odległości.

Z tabeli od razu widać trzy rzeczy. Mediana nie jest rankingiem rejonów: w Chalongu i Thalang podnoszą ją duże wille, choć ceny zaczynają się tam poniżej poziomu całej wyspy. Kathu ma jedną z najniższych median na wyspie z odwrotnego powodu: w katalogu tego rejonu nie ma w ogóle nieruchomości kurortowych. A Patong wygląda na drogi nie dlatego, że za sam adres się dopłaca. Po prostu tania część oferty prawie zniknęła.

Gwar czy spokój: podział, który naprawdę się liczy

Prestiż to złe kryterium. Praktyczny podział jest prostszy: w jednym rejonie nieruchomość sama znajduje gościa na tydzień, w drugim sąsiad mieszka przy tej samej ulicy od trzech lat. Te dwa tryby mają różne sezony i kosztują właścicieli różne pieniądze. Wybór między nimi trzeba zrobić jeszcze przed wyjazdem na oglądanie.

Gdzie nieruchomość wynajmuje się na doby

• Patong: najgęstszy ruch turystyczny na wyspie. Katalog to prawie wyłącznie apartamenty: 12 z 12.
• Karon: następna zatoka na południe, długa, rozległa plaża i popyt turystyczny przez cały wysoki sezon, przy medianie 6,6 mln THB.
• Kata: kameralne miasteczko wypoczynkowe, osoby zimujące i turyści z biur podróży, dwie plaże, a po zmianie sezonu fale dla surferów.
• Bang Tao: ruch przez cały rok i największy wybór na wyspie, 186 ofert i 69 inwestycji.
• Kamala: popyt jest wyraźnie sezonowy, ze szczytem od listopada do kwietnia. Wynajmują się przede wszystkim apartamenty przy plaży, wille na zboczach znacznie rzadziej.

Gdzie się po prostu mieszka

• Nai Harn: najspokojniejsza z południowych zatok, najemcy to osoby zimujące i stali mieszkańcy.
• Naithon: jedna ulica przy plaży i popyt tak samo skromny jak podaż, łącznie 16 ofert.
• Layan: cichy północny kraniec wybrzeża Bang Tao, z willami i rezydencjami o niskiej zabudowie.
• Surin: niewielka zatoka, celowo bez życia nocnego; sąsiadami są zwykle właściciele, rzadziej goście na tydzień.
• Rawai: miasteczko, w którym się pracuje i mieszka, bez kurortowego deptaka. Popyt na wynajem tworzą ludzie, którzy mieszkają tu cały rok.
• Thalang i Kathu: wnętrze wyspy. Ruchu turystycznego nie ma tu wcale, a najemcy nie wyjeżdżają w niskim sezonie.

Patong bez moralizowania

Nie będziemy nikogo odwodzić od zakupu w Patongu. Ten rejon daje coś, czego nie daje żaden inny: centrum handlowe Jungceylon z pełnym supermarketem w środku, setki restauracji w kilku przecznicach, siłownie, szpital i samą plażę, wszystko pieszo, bez samochodu. Jeśli ktoś radził ci omijać Patong, zastanów się, dla kogo była ta rada. Pisano ją dla rodziny, która kupuje dom. Kogoś, kto szuka nieruchomości pod wynajem albo miejskiego życia nad morzem, ta rada nie dotyczy.

To, czego w Patongu nie ma, lepiej znać z góry. Wille i działki pod nie skończyły się dawno, zabudowa jest gęsta i przeważnie nienowa, a najtańszy segment się przerzedził: mediana w rejonie to 10,6 mln THB wobec 10,2 mln THB dla całej wyspy, a katalog zaczyna się od 6,0 mln THB. Ciszy nie ma tu w żadnym sezonie.

Trzech kupujących, trzy strony świata

Tę samą wyspę sprzedaje się trzem różnym ludziom i każdy z nich ma inne zastrzeżenia. Omówienie ich po kolei oszczędza jeden zmarnowany wyjazd na oglądanie.

Północ: Naithon, Nai Yang, Layan, Bang Tao

Północ przyciąga inwestorów. Lotnisko jest blisko, wolna ziemia wciąż jest, dużo się buduje. Stąd zastrzeżenia, które słyszymy niemal przy każdym oglądaniu.

• „Przecież to tuż przy lotnisku”. Samoloty nad Nai Yang są częścią tamtejszej codzienności i nie będziemy udawać, że jest inaczej. Właśnie ta bliskość sprawia jednak, że rejon wybierają załogi linii lotniczych i ludzie, którzy latają co miesiąc. Rozstrzygnij to na miejscu: spędź tam dzień i posłuchaj, zamiast czytać opinie.
• „Północ wyglądała na niezagospodarowaną”. Zagospodarowanie nie polega tu na sklepach wzdłuż drogi. W Bang Tao działa Laguna Phuket: sześć hoteli, 18-dołkowe pole golfowe i część mieszkaniowa nad Morzem Andamańskim. W Thalang, w Pa Khlok, jest pole Mission Hills. Sam rejon Bang Tao to 186 ofert, a to jeszcze bez Layan, Nai Yang i Naithon.
• „W Bang Tao buduje się tak dużo, czy podaż nie przerośnie popytu?” Pytanie uczciwe, więc uczciwie mówimy, gdzie kończy się nasza wiedza. Nie wiemy, ile pozwoleń na budowę wydano w rejonie ani co zostanie oddane za dwa lata, i nie będziemy tej liczby wymyślać. Wiemy natomiast, że 186 ofert i 69 inwestycji to największy wybór na wyspie. Przy takim wyborze cenę odsprzedaży potwierdza wiele porównywalnych transakcji i nie trzeba opierać się na jednym sąsiedzie.
• Naithon i Layan działają odwrotnie: ofert jest mało i tak zostanie. Kupując tam, stawiasz na niedobór ofert, ruch turystyczny gra tu małą rolę.

Zachód: Kamala, Surin, Karon, Kata

Zachodnie wybrzeże sprzedaje się dzięki nazwom, które ktoś już zna. Tu też najczęściej pada zarzut „zbyt skomercjalizowane”, zwykle wobec rejonu, który mówiący widział ostatnio w lutym, w szczycie sezonu, z hotelu.

• Kamala. Przydomek „Mila Milionerów” niepotrzebnie odstrasza część kupujących: wille na zboczach i apartamenty przy plaży to dwa osobne rynki w jednej zatoce, a zakup zaczyna się tu od 4,0 mln THB. Jest spokojniej niż w Patongu, a tamtejszy szpital i sklepy są niedaleko.
• Surin. Najwyższy próg wejścia wśród zachodnich zatok: od 4,5 mln THB, bez taniego segmentu i z niewielkim wyborem: 24 oferty. W zamian zatoka jest z założenia mieszkalna, a beach cluby to już przeszłość.
• Karon. Kompromis między Patongiem a spokojnym południem: długa, rozległa plaża, gotowa infrastruktura turystyczna i mediana 6,6 mln THB wobec 10,2 mln THB dla całego Phuketu.
• Kata. Kameralna zatoka na zimowanie i sezonowy wynajem, w katalogu rejonu nie ma willi. W niskim sezonie fale są naprawdę duże, a o kąpieli decydują flagi.
• Jedna zasada dotyczy całego zachodniego wybrzeża: od maja do października morze jest inne. Wysoka fala i flagi ostrzegawcze przychodzą z sezonem i nie świadczą o wadzie konkretnej plaży.

Południe: Rawai, Nai Harn, Chalong

Południe kupują ci, którzy zamierzają na wyspie mieszkać. Droga do szkoły, lekarz, siłownia i targ ważą więcej niż widok, a lotnisko zostaje na drugim końcu wyspy. To świadoma cena za spokój.

• „Rawai to port, a nie plaża, pełno tam łodzi”. Zgadza się. Brzeg to promenada z targiem owoców morza i pomost, z którego łodzie płyną na wyspy, a mieszkańcy jeżdżą się kąpać do Nai Harn albo na Yanui. Rawai wybiera się dla rytmu życia i dla budżetu: mediana 8,0 mln THB wobec 10,2 mln THB dla całej wyspy.
• „W Chalongu nie ma turystów”. W zwykłym sensie rzeczywiście nie ma, ale popyt naprawdę jest, tylko z plażą nie ma nic wspólnego: ekspaci na długich kontraktach, obozy Muay Thai, nurkowie i właściciele łodzi w marinie. Turystyka sportowa to też turystyka, tyle że nie spędza dnia na leżaku.
• Nai Harn to rynek najbardziej ograniczony z tych trzech: 18 ofert w katalogu, mediana 11,0 mln THB. Jest na tyle mały, że da się go poznać w jeden dzień, a na właściwy lokal się czeka, zamiast wybierać spośród wielu.
• Przeprowadzka z dziećmi: szkoły międzynarodowe stoją w głębi wyspy i wokół miasta, z dala od plaż, więc dowożenie dzieci to codzienna jazda samochodem. Policz jej koszt dla adresu konkretnej szkoły, zanim podejmiesz decyzję.

Rejony bez własnej plaży

Cztery ważne rejony mają inny kontakt z morzem, niż oczekuje kupujący, a w porównaniu ceny za m² wygrywają częściej, niż sugerowałaby ich opinia.

• Kathu. Środek wyspy między Phuket Town a Patongiem: pola golfowe, zwykłe sklepy, targi z cenami dla miejscowych, i mediana 4,0 mln THB wobec 10,2 mln THB. Morza nie ma, za to najemcy są przez cały rok.
• Thalang. Północ w głębi lądu i największy rejon pod względem powierzchni: domy z działkami, pole golfowe Mission Hills w Pa Khlok i droga 402 na lotnisko. Ceny od 2,4 mln THB, a duże wille podciągają medianę do 16,9 mln THB.
• Chalong. Południowy wschód wokół głównej mariny wyspy. Zatoka jest płytka i nie nadaje się do kąpieli, ale pomost, łodzie nurkowe i obozy treningowe dają rejonowi własną gospodarkę.
• Cherng Talay. Mieszkalne zaplecze Bang Tao i Laguny: linii brzegowej nie ma, za to właśnie tu jest główne skupisko codziennych usług na zachodnim wybrzeżu. Oferty pojawiają się nieregularnie, więc ten rejon warto oglądać przy okazji Bang Tao, jako uzupełnienie.

Loty do domu: co zależy od rejonu, a co nie

Dla kupujących, których rodzina zostaje na innym kontynencie, uczciwy obraz jest krótki. Phuket ma jedno międzynarodowe lotnisko, na północy wyspy, zarządzane przez Airports of Thailand i obsługujące bezpośrednie loty międzynarodowe. Ta część jest taka sama, gdziekolwiek kupisz. Rejon zmienia tylko dojazd na obu końcach podróży, a tego nie podajemy w minutach, bo nie mierzyliśmy. W praktyce rejony północne leżą najbliżej terminalu, południowy kraniec to najdłuższa trasa na wyspie, a jeśli latasz co miesiąc, ta różnica jest warta więcej niż widok na zatokę.

Jak wybrać rejon za jednym podejściem

• Zacznij od wyboru między gwarem a spokojem, a nie od ceny. To jedno pytanie w minutę odsiewa pół wyspy.
• Ustal, kto naprawdę będzie korzystał z nieruchomości: ty, gość na tydzień czy najemca na rok. Dokładnie na to odpowiada ostatnia kolumna tabeli.
• Porównuj podobne z podobnym. Mediana rejonu miesza apartamenty i wille, więc nie mierzy ani premii za lokalizację, ani twojego budżetu.
• Odległość od plaży czytaj razem z mapą inwestycji. Liczba nie mówi, co jest między budynkiem a wodą: droga, zbocze czy druga linia zabudowy.
• Sprawdź rejon w obu sezonach. Zachodnie wybrzeże od listopada do kwietnia i to samo wybrzeże od maja do października to dwa różne miejsca, z innymi wieczorami.
• Gdy na liście zostaną dwa rejony, poproś nas o zestawienie ofert z każdego. Nasze ceny pochodzą bezpośrednio od deweloperów i każda ma własną datę aktualizacji.

Laguna Beach Residences Seashore

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · sypialnie: 2 · 60 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, sypialnie: 2, 60 m²

Cena na zapytanie

The Title Coralina Kamala

Kamala · sypialnie: 3 · 128 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: The Title Coralina Kamala, Kamala, sypialnie: 3, 128 m²

AYANA Commons

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 1 · 32 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: AYANA Commons, Bang Tao, sypialnie: 1, 32 m²

Cena na zapytanie

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · sypialnie: 2 · 62 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, sypialnie: 2, 62 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Źródła