Phuket czy inne rynki: Bali, Bangkok, Wietnam, Dubaj, Floryda i Cypr

Prawie nikt nie wybiera między dwoma apartamentami na Phukecie. Wybór toczy się między Phuketem a innym rynkiem: zwykle Bali, Bangkok, Wietnam, Dubaj, Floryda albo Cypr. Phuket wygrywa ten spór rzadziej, niż przekonują agenci, a kiedy wygrywa, to prawie zawsze z jednego powodu. Cudzoziemiec jako osoba fizyczna może mieć tu apartament w kondominium na pełną własność (freehold), na własne nazwisko i bez ograniczenia w czasie.

O Tajlandii piszemy pewnie, bo tu pracujemy. O pozostałych rynkach publikujemy tylko to, co potwierdza podlinkowany dokument. Dlatego poniżej znajdziesz prawo własności i koszty transakcji, a zagranicznych cen prawie wcale.

Co cudzoziemiec naprawdę ma na własność

Tajlandia odpowiada wąsko, ale jednoznacznie. Cudzoziemiec może mieć apartament w kondominium na pełną własność, jeśli mieści się on w limicie 49% dla cudzoziemców, liczonym od powierzchni lokali przeznaczonych w budynku na sprzedaż. Tytuł jest bezterminowy, zarejestrowany w Departamencie Gruntów (Land Department) na nazwisko kupującego i można go swobodnie sprzedać albo przekazać w spadku. Z ziemią jest inaczej. Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może jej mieć, więc willa to zarejestrowana dzierżawa długoterminowa (leasehold) działki na 30 lat i dom na pełną własność. Rejestr gwarantuje przy tym tylko ten pierwszy okres.

Własność cudzoziemca na konkurencyjnych rynkach

• Dubaj i ZEA. Poradnik dla inwestorów wydany przez Dubai Land Department mówi wprost: w wyznaczonych strefach własność cudzoziemca jest pełna i nieograniczona w czasie, a obok niej działa użytkowanie (usufruct) i dzierżawa do 99 lat. Poza tymi strefami pełnej własności kupić nie można.
• Bali i Indonezja. Pełna własność ziemi (Hak Milik) jest dla cudzoziemców zamknięta. Zostaje Hak Pakai, czyli prawo użytkowania: według rozporządzenia rządowego 18/2021 trwa 30 lat, można je przedłużyć o 20 i odnowić na kolejne 30.
• Wietnam. Ustawa mieszkaniowa 27/2023, obowiązująca od 1 sierpnia 2024, ogranicza własność cudzoziemca do 50 lat od daty wydania zaświadczenia, z możliwością jednego odnowienia. Cudzoziemcy mogą mieć najwyżej 30% lokali w budynku, a ziemia pozostaje własnością państwa.
• Bangkok. Ta sama ustawa krajowa co na Phukecie, tyle że stosowana do miejskich wieżowców zamiast nieruchomości przy plaży. Liczba ofert z Bangkoku w naszym katalogu: 39.
• Floryda. Kupujący bez rezydencji dostaje pełną własność (fee simple) tak samo jak każdy inny, a zaskakują dopiero koszty utrzymania. Ulga homestead wymaga, żeby nieruchomość była stałym miejscem zamieszkania, ubezpieczenie domu należy do najdroższych w Stanach Zjednoczonych, a urząd skarbowy IRS zatrzymuje 15% kwoty uzyskanej ze sprzedaży, gdy sprzedaje cudzoziemiec.
• Cypr. Państwo członkowskie UE z bezterminową pełną własnością, ale kupujący spoza UE potrzebuje zgody administracji okręgu (District Administration) na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Cap. 109. Może przy tym kupić najwyżej jedną działkę do 4 000 m² pod dom na własne potrzeby albo dwa lokale na gospodarstwo domowe.

Obraz jest dość czytelny. Dubaj, Floryda i Cypr dają cudzoziemcowi bezterminowy tytuł razem z ziemią. Tajlandia też daje tytuł bezterminowy, ale tylko do apartamentu i tylko w granicach limitu. Bali i Wietnam dają mniej, a ta różnica wraca przy odsprzedaży.

Obywatelstwo za inwestycję: Tajlandia go nie oferuje

Zakup nieruchomości w Tajlandii nie daje ani obywatelstwa, ani prawa pobytu, a do samej transakcji żadne z nich nie jest potrzebne. Długie pobyty to osobna sprawa. Tajska Rada Inwestycyjna (BOI) wydaje wizę LTR na pięć lat z możliwością przedłużenia o kolejne pięć, ale sam zakup apartamentu do niej nie uprawnia. Jeśli celem jest drugi paszport, Phuket to niewłaściwy rynek.

• Złotą wizę ZEA (Golden visa) rządowy portal opisuje jako wizę długoterminowego pobytu: obywatelstwa nie daje. Właściciele nieruchomości mogą ją dostać od progu 2 mln AED.
• Turecki urząd ds. inwestycji (Investment Office) otwarcie publikuje wyjątek: obywatelstwo przy zakupie nieruchomości za co najmniej 400 000 USD, ze zobowiązaniem, że nie zostanie ona sprzedana przez trzy lata.
• W UE ta droga jest już zamknięta. Cypr zakończył swój program inwestycyjny 1 listopada 2020, co potwierdza rejestr tamtejszego ministerstwa finansów, a w październiku tego samego roku Komisja Europejska wszczęła postępowania przeciwko takim programom. Hiszpania przestała przyjmować wnioski o wizę inwestora 3 kwietnia 2025.

Cena wejścia i co można kupić za milion

Ceny z Phuketu dostajemy bezpośrednio od deweloperów i każda ma datę. Katalog obejmuje 189 inwestycji i 571 ofert, w tym 148 willi i 418 apartamentów. Ceny zaczynają się od 2,1 mln THB, mediana wynosi 10,2 mln THB. Podział na rejony widać w danych. Bang Tao to rdzeń segmentu premium: mediana za metr wynosi tam około 140 tys. THB/m². Mediana w Kamali to 11,3 mln THB, w Nai Harn 11,0 mln THB, a Rawai z medianą 8,0 mln THB pozostaje najbardziej przystępnym rejonem południa.

Jest jeden wskaźnik porównawczy między krajami, któremu warto ufać: indeks Knight Frank, który pokazuje, ile metrów kwadratowych nieruchomości z najwyższego segmentu (prime) można kupić za milion dolarów. Pod koniec 2025 było to 33 m² w Londynie, 42 w Sydney, 58 w Miami, 62 w Dubaju, 75 w Madrycie i 80 w Lizbonie. Indeks nie obejmuje Phuketu, a my nie będziemy wstawiać naszej mediany do tabeli, dla której nigdy jej nie mierzono.

Płatność: raty od dewelopera zamiast kredytu hipotecznego

Tajskie banki rzadko pożyczają cudzoziemcom bez lokalnych dochodów, więc rynek opiera się na ratach od dewelopera. Są nieoprocentowane, bez udziału banku i bez sprawdzania dochodów: opłata rezerwacyjna, około 30% przy podpisaniu umowy, wpłaty powiązane z etapami budowy i reszta przy odbiorze kluczy. Plan kończy się razem z budową, więc miesięczne obciążenie jest wyższe niż przy dwudziestoletnim kredycie hipotecznym.

• Koszty rejestracji. Tajlandia pobiera opłatę za przeniesienie własności (transfer fee) w wysokości 2% wartości szacunkowej, a na rynku pierwotnym często dzieli się ją z deweloperem. Dubaj pobiera 4% ceny sprzedaży, domyślnie po połowie dla każdej ze stron.
• Droga pieniędzy. Pieniądze na zakup na pełną własność przez cudzoziemca muszą przyjść z zagranicy w obcej walucie, a dowodem jest wystawione przez bank zaświadczenie o transferze waluty (FET). Bez niego urząd nie zarejestruje własności.
• Gdzie przegrywamy. Kupujący z Europy Środkowej stawiają za wzór plany płatności w ZEA i mają rację: tak długie harmonogramy spłat po odbiorze kluczy zdarzają się tu rzadko.
• Porównanie z rynkiem w kraju. Druga nieruchomość w Anglii oznacza dopłatę 5% do podatku stamp duty, a osoba bez rezydencji w Wielkiej Brytanii płaci jeszcze 2%. Wszystko to, zanim wynajmiesz lokal na pierwszą noc.

Stopa zwrotu z wynajmu: co naprawdę porównujesz

Kupujący z Wielkiej Brytanii przychodzą z gotowym wyliczeniem rentowności netto w głowie, i słusznie. Według Hamptons średnia rentowność brutto mieszkań świeżo kupionych na wynajem (buy-to-let) w Anglii i Walii wyniosła rekordowe 7,1% w 2024 roku. To uczciwy punkt wyjścia do każdego porównania. Liczba brutto ukrywa jednak jedno: od 2020 brytyjski wynajmujący, który jest osobą fizyczną, nie może już odliczać odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z najmu. W zamian dostaje tylko ulgę według stawki podstawowej.

• Nie publikujemy stopy zwrotu dla Phuketu. Zależy ona od inwestycji, umowy z operatorem i sezonu, dlatego każdy lokal liczymy na podstawie danych dewelopera i operatora.
• Kredyt zmienia samo pytanie. Zakup w Tajlandii w praktyce odbywa się bez finansowania: nie ma odsetek, których odliczenie ktoś mógłby ograniczyć, ale nie ma też pożyczonych pieniędzy, które zwiększyłyby zwrot.
• Koszty utrzymania różnią się bardziej niż czynsze z ogłoszeń. Drugi dom na Florydzie nie dostaje ulgi homestead i ma jedno z najdroższych ubezpieczeń w kraju. W Tajlandii stałe pozycje to opłata za części wspólne, podatek od gruntu i budynku oraz media.
• Popyt da się sprawdzić z zewnątrz. Według CBRE sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych na Phukecie wzrosła w pierwszej połowie 2026 o ponad 45% rok do roku, a 67% kupujących apartamenty w kondominium to cudzoziemcy.

Lot, odległość i dojrzałość rynku

Dla właściciela z Europy albo Ameryki długi lot to realny minus tej wyspy, a kupujący mówią to wprost: Floryda jest na tyle blisko, że dzieci przylecą w odwiedziny, a Tajlandia nie. Międzynarodowe lotnisko na wyspie łagodzi ten problem, ale go nie usuwa. Trochę wyrównuje to strona najmu. Gość, który leci pół dnia, rezerwuje dwa tygodnie, a nie weekend.

Co do dojrzałości rynku, o Dubaju klienci w tym samym tygodniu mówią nam przeciwne rzeczy. Jeden ma znajomego, któremu tam nie wyszło, następny uważa, że to idealny moment. Knight Frank rozstrzyga to spokojniej: nieruchomości prime w Dubaju podrożały w 2025 o 25,1%, przy średniej 3,2% dla stu obserwowanych miast i 6,3% w Bangkoku. Bali i Wietnam to rynki młodsze, z większym potencjałem i większym rozrzutem wyników. Phuket jest pośrodku, a wysokość zabudowy przy linii brzegowej ograniczają przepisy strefowe.

Porównanie rynków w jednej tabeli

Tabela jest ułożona tak, żeby dało się ją szybko przejrzeć na telefonie: najpierw rynek, potem pytania, które kupujący zadają jako pierwsze.

Gdzie Phuket przegrywa

• Metraż za te same pieniądze. Kupujący regularnie pokazują nam oferty, w których ten sam budżet daje gdzie indziej dwie sypialnie i 85 m². Z arytmetyką nie dyskutujemy.
• Paszport. Tajlandia nie prowadzi programu obywatelstwa za inwestycję, więc w tej kategorii nie ma czego zestawić z Turcją.
• Odległość i rodzina. Właściciel ze Stanów Zjednoczonych czy z północnej Europy liczy, jak często bliscy realnie przylecą w odwiedziny.
• Znajome miejsca. Rodzinne miasto, Bangkok, Ko Samui, czyli to, co kupujący już zna, wygrywa pewnością, a nie liczbami. To realna przewaga.
• Warunki płatności. Plany płatności po odbiorze kluczy w ZEA trwają dłużej niż wszystko, co zwykle proponuje tajski deweloper.
• Gwarantowany zwrot. Nie podajemy żadnego. Jeśli ktoś inny go podaje, porównuj umowy, a nie procenty: kto ponosi straty w miesiącach bez najemców i co zostaje po odliczeniu wydatków.

Gdzie Phuket wygrywa

• Bezterminowy tytuł na własne nazwisko. Apartament w kondominium w limicie 49% można swobodnie sprzedać i przekazać w spadku, czego nie zapewniają ani Bali, ani Wietnam. To argument, który najczęściej przesądza na naszą korzyść.
• Transakcja bez banku. Nieoprocentowane raty na czas budowy, bez sprawdzania dochodów, historii kredytowej i wymogu rezydencji.
• Popyt przez cały rok. Wysoki sezon od listopada do kwietnia uzupełniają letnie przyjazdy z Azji i Bliskiego Wschodu, więc w miesiącach przejściowych spadek jest mniejszy niż w większości kurortów regionu.
• Gotowe zaplecze dla właściciela. Operatorzy najmu, firmy zarządzające, szkoły międzynarodowe i prywatne szpitale już działają i nie trzeba czekać, aż powstaną.

Pattaya i Ko Samui w osobnych poradnikach

Dwaj najbliżsi konkurenci Phuketu są w samej Tajlandii. Pattaya ma niższą cenę wejścia, bo wolno tam stawiać wysokie wieżowce, a koszt ziemi rozkłada się na setki niewielkich lokali. Więcej w poradniku Phuket czy Pattaya. Ko Samui jest spokojniejsza, ale lotnisko na wyspie należy do jednego przewoźnika, a rynek wtórny jest węższy: więcej w poradniku Ko Samui czy Phuket. Zasady własności są krajowe i we wszystkich trzech miejscach identyczne.

Uczciwie o naszym katalogu

Sprzedajemy Phuket i nic poza nim. Nie mamy biura, bazy danych ani podstaw, żeby wyceniać Dubaj, Bali czy Florydę tak, jak wyceniamy tę wyspę. Dlatego poradnik jest celowo nierówny: z jednej strony tajskie liczby z datami, z drugiej prawo własności z podanym źródłem. Masz prognozę od agenta z innego kraju? Prześlij ją, a powiemy, w czym nasza opcja wypada słabiej.

Laguna Beach Residences Seashore

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · sypialnie: 2 · 60 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, sypialnie: 2, 60 m²

Cena na zapytanie

The Title Coralina Kamala

Kamala · sypialnie: 3 · 128 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: The Title Coralina Kamala, Kamala, sypialnie: 3, 128 m²

AYANA Commons

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 1 · 32 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: AYANA Commons, Bang Tao, sypialnie: 1, 32 m²

Cena na zapytanie

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · sypialnie: 2 · 62 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, sypialnie: 2, 62 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Źródła

Tajskie stawki i procedury opisujemy w poradnikach o zakupie nieruchomości w Tajlandii, o pełnej własności apartamentów na Phukecie i o tajskich podatkach od nieruchomości. Żaden z nich nie wyliczy twojej transakcji: to praca prawnika, który ją prowadzi.