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Phuket a confronto con Bali, Bangkok, Vietnam, Dubai, Florida e Cipro
Quasi nessuno sceglie soltanto tra due appartamenti a Phuket. Il confronto è di solito tra Phuket e un'altra destinazione: Bali, Bangkok, Vietnam, Dubai, Florida o Cipro. Phuket prevale meno spesso di quanto lascino intendere gli agenti. Quando succede, il motivo è quasi sempre uno: una persona fisica straniera può possedere qui un appartamento in condominio in freehold, a proprio nome e senza scadenza.
Parliamo della Thailandia con sicurezza perché lavoriamo qui. Per gli altri mercati riportiamo soltanto ciò che è sostenuto da un documento collegato: troverai quindi norme sulla proprietà e costi di compravendita, ma quasi nessun dato sui prezzi all'estero.
Cosa possiede davvero un acquirente straniero
La risposta thailandese è circoscritta ma chiara. Uno straniero può possedere in freehold un appartamento in condominio entro la quota straniera del 49% della superficie vendibile dell'edificio: il titolo è perpetuo, registrato presso il Land Office (Ufficio fondiario) a nome dell'acquirente e liberamente vendibile o trasmissibile per eredità. Per il terreno è diverso. Una persona fisica straniera non può possederlo: una villa prevede quindi una locazione registrata del terreno per 30 anni e la piena proprietà della casa. Soltanto il primo periodo è garantito dalla registrazione.
La stessa domanda negli altri mercati
- Dubai ed Emirati Arabi Uniti. La guida per gli investitori del Dubai Land Department è esplicita: nelle aree designate il freehold straniero è pieno e senza limiti temporali; sono inoltre disponibili usufrutto e locazioni fino a 99 anni. Fuori da queste aree il freehold non è accessibile.
- Bali e Indonesia. La proprietà piena del terreno, Hak Milik, è preclusa agli stranieri. Resta l'Hak Pakai, un diritto d'uso: secondo il regolamento governativo 18/2021 dura 30 anni, prorogabili di 20 e rinnovabili per altri 30.
- Vietnam. La legge sull'edilizia abitativa 27/2023, in vigore dal 1° agosto 2024, limita la proprietà straniera a 50 anni dalla data del certificato, rinnovabili una volta. Gli stranieri non possono possedere oltre il 30% di un edificio e il terreno resta dello Stato.
- Bangkok. Si applica la stessa legge nazionale di Phuket, ma a torri urbane anziché a immobili sul mare. Il nostro catalogo comprende 39 annunci in città.
- Florida. Un acquirente non residente ottiene il titolo fee simple come gli altri; la sorpresa sono i costi di possesso. L'esenzione homestead richiede la residenza permanente, l'assicurazione della casa è tra le più care degli Stati Uniti e l'IRS trattiene il 15% dell'importo realizzato da un venditore straniero.
- Cipro. Stato membro dell'UE con proprietà freehold perpetua, ma l'acquirente extra UE necessita dell'autorizzazione dell'amministrazione distrettuale ai sensi dell'Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109. Il limite è un terreno fino a 4.000 m² per un'abitazione a uso personale, oppure due unità per nucleo familiare.
Il quadro è abbastanza chiaro. Dubai, Florida e Cipro offrono agli stranieri un titolo perpetuo che comprende il terreno. Anche la Thailandia offre un titolo perpetuo, ma soltanto per un appartamento entro la quota prevista. Bali e Vietnam concedono diritti più limitati, e la differenza torna a pesare alla rivendita.
Cittadinanza per investimento: la Thailandia non la offre
Acquistare un immobile in Thailandia non conferisce cittadinanza né permesso di soggiorno, e nessuno dei due è necessario per comprare. I soggiorni lunghi seguono percorsi separati: il visto LTR del Board of Investment dura cinque anni, con rinnovo di altri cinque, ma l'acquisto di un appartamento non dà accesso al programma. Se l'obiettivo è un secondo passaporto, Phuket non è il mercato adatto.
- Il portale governativo degli Emirati descrive il Golden visa come visto di residenza di lunga durata, non come cittadinanza; i proprietari immobiliari possono qualificarsi a partire da 2 milioni di AED.
- L'Investment Office della Turchia pubblica un'eccezione esplicita: cittadinanza con acquisto immobiliare da almeno 400.000 USD e impegno a non vendere per tre anni.
- Nell'UE questo percorso si è chiuso. Cipro ha terminato il programma d'investimento il 1° novembre 2020, come riporta il registro del suo ministero delle Finanze; nell'ottobre dello stesso anno la Commissione europea ha avviato procedure d'infrazione contro programmi di questo tipo. La Spagna ha smesso di accettare domande di visto per investitori il 3 aprile 2025.
Prezzo d'ingresso e cosa si compra con un milione
Per Phuket riportiamo prezzi ricevuti direttamente dai promotori, ciascuno con una data di riferimento. Il catalogo comprende 571 immobili: 148 ville e 418 appartamenti in 189 complessi residenziali, da 2,1 mln THB, con una mediana di 10,2 mln THB. I dati mostrano le differenze tra zone: Bang Tao è il principale polo di alta gamma, a circa 140 mila THB/m²; Kamala ha una mediana di 11,3 mln THB, Nai Harn di 11,0 mln THB e Rawai, con 8,0 mln THB, resta la fascia più accessibile del sud.
Dati del catalogo ·
Un confronto internazionale affidabile è l'indice Knight Frank dei metri quadrati di immobili di pregio acquistabili con un milione di dollari statunitensi. A fine 2025 erano 33 m² a Londra, 42 a Sydney, 58 a Miami, 62 a Dubai, 75 a Madrid e 80 a Lisbona. Phuket non compare nell'indice e non inseriremo la nostra mediana in una tabella per la quale non è stata misurata.
Come pagare: rate del promotore invece del mutuo
Le banche thailandesi finanziano raramente uno straniero senza reddito locale, quindi il mercato utilizza soprattutto i pagamenti dilazionati del promotore. Sono senza interessi, senza banca e senza verifica del reddito: deposito di prenotazione, circa il 30% al contratto, rate legate ai lavori e saldo alla consegna. Il piano termina con l'edificio, perciò l'impegno mensile è maggiore di quello di un mutuo ventennale.
- Costi di registrazione. La Thailandia applica un'imposta di trasferimento del 2% sul valore di stima, spesso divisa con il promotore sul mercato del nuovo. Dubai applica il 4% del prezzo di vendita, ripartito di norma in parti uguali.
- Percorso del denaro. Per un acquisto freehold straniero, i fondi devono arrivare dall'estero in valuta straniera, documentati dal modulo Foreign Exchange Transaction della banca. Senza questo documento il titolo non viene registrato.
- Dove le alternative fanno meglio. Gli acquirenti dell'Europa centrale considerano i piani di pagamento degli Emirati un riferimento, a ragione: qui sono rari calendari così lunghi dopo la consegna.
- Il confronto con il mercato domestico. In Inghilterra un secondo immobile comporta una maggiorazione dell'imposta di registro del 5%, più un ulteriore 2% per i non residenti nel Regno Unito, prima ancora di affittare una notte.
Calcolo delle spese di acquisto
| Prezzo dell'immobile | 8.000.000 THB |
| Imposta di trasferimento: 50% di un'imposta del 2% | 80.000 THB |
| Fondo di riserva | 27.000 THB |
| Totale delle voci incluse | 8.107.000 THB |
Esempio di acquisto in piena proprietà (freehold): si presume che il valore stimato coincida con il prezzo, l'imposta ordinaria è del 2% e l'acquirente ne paga la metà. Inserisci la stima del Land Office, l'aliquota applicabile e la ripartizione prevista dal contratto. Le agevolazioni non vengono applicate automaticamente. Sono esclusi imposte del venditore, manutenzione, contatori, arredi e spese legali. Il calcolo non riguarda la registrazione di un contratto di locazione.
Rendimento: cosa comporta davvero confrontare gli investimenti da locazione
Gli acquirenti britannici ragionano in termini di rendimento netto, ed è corretto. Secondo Hamptons, nel 2024 il rendimento lordo medio degli immobili appena acquistati per la locazione in Inghilterra e Galles ha raggiunto il record del 7,1%: un punto di partenza trasparente per il confronto. Il dato lordo non mostra però che, dal 2020, un locatore privato britannico non può più dedurre gli interessi del mutuo dal reddito locativo e riceve invece uno sgravio all'aliquota base.
- Non pubblichiamo una percentuale di rendimento per Phuket. Dipende da progetto, contratto del gestore e stagione: perciò calcoliamo ogni unità sui dati del promotore e dell'operatore.
- Il finanziamento cambia il confronto. In pratica, un acquisto thailandese avviene senza debito: non ci sono interessi soggetti a limiti di deducibilità, ma neppure capitale preso a prestito che amplifichi il rendimento.
- I costi di possesso differiscono più degli affitti dichiarati. Una seconda casa in Florida non beneficia dell'esenzione homestead e ha un'assicurazione tra le più care del paese; in Thailandia le voci ricorrenti sono spese condominiali, imposta su terreni e fabbricati e utenze.
- La domanda è verificabile anche da fonti esterne. CBRE segnala che le vendite residenziali a Phuket sono cresciute di oltre il 45% nel primo semestre 2026 rispetto all'anno precedente e che il 67% degli acquirenti di appartamenti è internazionale.
Calcolo del rendimento da locazione
| Investimento totale | 8.000.000 THB |
| Ricavi lordi annui | 450.000 THB |
| Ricavi al netto dei costi inseriti | 315.000 THB |
| Rendimento lordo sull'investimento totale | 5,6% |
| Rendimento al netto dei costi inseriti | 3,9% |
| Tempo di rientro dell'investimento | 25,4 anni |
Il rendimento è calcolato sul prezzo di acquisto più le spese di acquisizione e allestimento. I costi aggiuntivi sono inizialmente a zero: inserisci il tuo budget. Includi spese condominiali, assicurazione e un accantonamento per riparazioni nei costi fissi, senza contarli anche nella percentuale variabile. Imposte e finanziamento non vengono calcolati automaticamente. Il tempo di rientro dell'investimento presuppone ricavi costanti, senza considerare la rivendita o la rivalutazione. Non è una previsione.
Voli, distanza e maturità del mercato
Per un proprietario europeo o americano il viaggio aereo è un vero punto a sfavore di Phuket. Gli acquirenti lo dicono chiaramente: la Florida è abbastanza vicina perché i figli vengano a trovarli, la Thailandia no. L'aeroporto internazionale dell'isola attenua il problema senza eliminarlo. Sul fronte degli affitti c'è una parziale compensazione: chi vola per mezza giornata tende a prenotare due settimane anziché un fine settimana.
Sulla maturità del mercato, nella stessa settimana i clienti ci descrivono Dubai in modi opposti: uno conosce qualcuno che ha avuto problemi, un altro considera perfetto il momento. Knight Frank offre un riferimento più misurato: nel 2025 gli immobili di pregio a Dubai sono saliti del 25,1%, contro una media del 3,2% nelle cento città monitorate; Bangkok ha registrato il 6,3%. Bali e Vietnam sono mercati più giovani, con maggiore potenziale e variabilità. Phuket si colloca a metà, con altezze vicino alla costa limitate dalla zonizzazione.
Il confronto in una tabella
Una tabella da consultare rapidamente anche sul telefono: prima il mercato, poi le domande principali degli acquirenti.
| Mercato | Diritto dell'acquirente straniero | Durata | Passaporto con l'acquisto |
|---|---|---|---|
| Phuket, Thailandia | Appartamento freehold entro la quota del 49%; terreno in leasehold per una villa | Perpetua; 30 anni per la locazione del terreno | No |
| Bangkok, Thailandia | Stesse norme nazionali, appartamenti in condomini urbani | Perpetua entro la quota | No |
| Dubai, Emirati Arabi Uniti | Freehold nelle aree designate, oltre a usufrutto e locazioni fino a 99 anni | Senza limiti temporali | No; è prevista invece la residenza di lunga durata |
| Bali, Indonesia | Diritto d'uso Hak Pakai; proprietà piena del terreno preclusa agli stranieri | 30 anni, proroga di 20 e rinnovo di 30 | No |
| Vietnam | Appartamento in un progetto autorizzato, massimo 30% dell'edificio | 50 anni, rinnovabili una volta | No |
| Florida, Stati Uniti | Fee simple, come per un acquirente nazionale | Perpetua | No; ritenuta FIRPTA del 15% alla vendita |
| Cipro | Freehold, con autorizzazione ufficiale all'acquisto per gli extra UE | Perpetua | No; programma terminato il 1° novembre 2020 |
| Turchia | Freehold | Perpetua | Sì, da 400.000 USD con obbligo di mantenere l'immobile per tre anni |
Dove Phuket perde il confronto
- Spazio a parità di budget. Gli acquirenti ci mostrano spesso offerte con due camere e 85 m² altrove, allo stesso prezzo. Non contestiamo i conti.
- Passaporti. La Thailandia non ha un programma di cittadinanza per investimento, quindi su questo punto non offre un'alternativa alla Turchia.
- Distanza e famiglia. Chi vive negli Stati Uniti o nel nord Europa valuta quante volte i familiari verranno realisticamente a trovarlo.
- Familiarità. La propria città, Bangkok o Samui, luoghi che l'acquirente conosce già, possono prevalere per la fiducia che ispirano, prima ancora che per i numeri. È un vantaggio concreto.
- Condizioni di pagamento. Negli Emirati i piani dopo la consegna durano più di quanto offra normalmente un promotore thailandese.
- Rendimenti garantiti. Noi non ne indichiamo. Se altri lo fanno, confronta i contratti prima delle percentuali: chi sostiene i periodi senza ospiti e quanto resta dopo i costi?
Dove Phuket prevale
- Titolo perpetuo a proprio nome. Un appartamento entro la quota straniera del 49% è liberamente vendibile e trasmissibile per eredità, cosa che Bali e Vietnam non offrono. È il motivo che più spesso orienta la scelta verso Phuket.
- Acquisto senza banca. Rate senza interessi durante la costruzione, senza verifica del reddito, istruttoria creditizia o requisito di residenza.
- Domanda tutto l'anno. All'alta stagione da novembre ad aprile si aggiungono gli arrivi estivi da Asia e Medio Oriente, quindi i mesi intermedi calano meno che in molte altre località della regione.
- Una rete di servizi per i proprietari già esistente. Operatori, gestori, scuole internazionali e ospedali privati sono operativi, non soltanto previsti.
Pattaya e Samui sono trattate separatamente
Le due alternative più vicine a Phuket sono thailandesi. Pattaya ha un prezzo d'ingresso inferiore perché consente torri alte, distribuendo il costo del terreno su centinaia di unità compatte: vedi la guida Phuket o Pattaya. Samui è più tranquilla, ma il suo aeroporto appartiene a un solo vettore e il mercato della rivendita è più ristretto: vedi la guida Samui o Phuket. Le norme sulla proprietà sono nazionali e identiche in tutte e tre le destinazioni.
Una precisazione sul nostro catalogo
Vendiamo immobili a Phuket e soltanto qui. Non abbiamo uffici, banche dati o competenze dirette per valutare Dubai, Bali o Florida come valutiamo quest'isola. La guida è quindi volutamente asimmetrica: dati thailandesi datati da una parte, norme sulla proprietà documentate dall'altra. Hai una proiezione di un agente in un altro paese? Inviacela e ti diremo in quali aspetti la nostra proposta è meno vantaggiosa.
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Fonti
Aliquote e procedure thailandesi sono descritte nelle nostre guide all'acquisto in Thailandia, al freehold straniero a Phuket e alle imposte immobiliari thailandesi. Nessuna calcola la tua specifica operazione: è il compito del legale che la segue.
Domande frequenti
Acquistare in Thailandia dà diritto a passaporto o residenza?
No. L'immobile non conferisce cittadinanza né permesso di soggiorno, e non serve un visto per acquistare. I soggiorni lunghi seguono percorsi separati, come il visto LTR del Board of Investment. Tra i mercati di questa guida, soltanto la Turchia concede la cittadinanza con un acquisto da 400.000 USD e l'impegno a mantenere l'immobile per tre anni.
Cosa possiedo concretamente a Phuket e per quanto tempo?
Un appartamento in condominio può essere posseduto in freehold a proprio nome, senza scadenza, entro la quota straniera del 49% della superficie vendibile dell'edificio, ed essere venduto o ereditato liberamente. Per una villa è diverso: la casa è di piena proprietà, il terreno è oggetto di una locazione registrata di 30 anni e soltanto il primo periodo è garantito dalla registrazione. Quota e titolo vengono verificati prima del deposito.
Bali costa meno. Perché pagare di più qui?
Confronta i diritti acquistati, oltre al prezzo. In Indonesia la proprietà piena del terreno è preclusa agli stranieri; è disponibile l'Hak Pakai, diritto d'uso di 30 anni, prorogabile di 20 e rinnovabile di 30. Un appartamento a Phuket ha durata perpetua, mentre un diritto a termine può pesare alla rivendita più del risparmio iniziale.
Quale rendimento netto posso aspettarmi rispetto a un investimento da locazione nel mio paese?
Non pubblichiamo un rendimento unico per Phuket e conviene diffidare di chi lo fa senza indicare l'edificio. Come riferimento esterno, Hamptons stima al 7,1% il rendimento lordo medio degli immobili appena acquistati per la locazione in Inghilterra e Galles nel 2024, prima di finanziamento e imposte. È il calcolo fiscale a differire: un ulteriore immobile inglese comporta una maggiorazione del 5% dell'imposta di registro, più il 2% per i non residenti nel Regno Unito, e il locatore privato riceve soltanto lo sgravio all'aliquota base sugli interessi del mutuo. L'acquisto thailandese avviene senza debito: questi elementi non si applicano, ma manca anche l'effetto del finanziamento sul rendimento.
Dubai o Phuket?
Sul piano della proprietà Dubai offre almeno altrettanto: il freehold nelle aree designate non ha scadenza e comprende il terreno, mentre i piani di pagamento sono più lunghi dei nostri. La registrazione costa di più, il 4% del prezzo di vendita. Quanto ai prezzi, Knight Frank ha rilevato per Dubai una crescita degli immobili di pregio del 25,1% nel 2025, contro una media del 3,2% su cento città: un dato utile sia se ti hanno descritto un boom sia se ti hanno parlato di un crollo.
Vendete soltanto a Phuket: perché fidarsi del confronto?
Perché la guida è volutamente asimmetrica. I dati thailandesi sono nostri e datati; per gli altri mercati riportiamo norme sulla proprietà o ricerche pubblicate, con i relativi collegamenti. La sezione sui limiti di Phuket è parte integrante dell'analisi. Inviaci una proiezione di un agente di un'altra destinazione e la esamineremo con gli stessi criteri.
Hai ancora domande sull'acquisto?
Risponderemo alle tue domande e ti invieremo una selezione di immobili adatta al tuo budget.