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Phuket frente a otras opciones: Bali, Bangkok, Vietnam, Dubái, Florida y Chipre
Casi nadie elige únicamente entre dos apartamentos de Phuket. La decisión suele estar entre Phuket y otro destino: Bali, Bangkok, Vietnam, Dubái, Florida o Chipre. Phuket no gana esa comparación tantas veces como sugieren las agencias. Cuando lo hace, suele ser por una razón: una persona extranjera puede tener aquí un apartamento en plena propiedad, a su nombre y sin límite temporal.
Hablamos de Tailandia con conocimiento porque trabajamos aquí. Para los demás mercados solo publicamos lo que respalda una fuente enlazada. Por eso comparamos sobre todo regímenes de propiedad y gastos de compraventa, y apenas incluimos precios de otros países.
Qué adquiere realmente un comprador extranjero
En Tailandia, la posibilidad es limitada, pero clara. Un extranjero puede adquirir un apartamento en plena propiedad dentro de la cuota extranjera del 49 % de la superficie vendible del edificio. El título es indefinido, se inscribe en la Oficina de Tierras (Land Office) a nombre del comprador y puede venderse o heredarse. El terreno es distinto: una persona extranjera no puede ser su propietaria. Por eso, una villa combina normalmente la propiedad de la casa con un arrendamiento registrado del terreno por 30 años; solo ese primer plazo queda garantizado en el registro.
La misma cuestión en otros mercados
- Dubái y Emiratos Árabes Unidos. El manual para inversores del Dubai Land Department lo indica expresamente: en las zonas designadas, la propiedad extranjera en freehold es plena y sin límite temporal. También existen usufructos y arrendamientos de hasta 99 años. Fuera de esas zonas no se ofrece freehold a extranjeros.
- Bali e Indonesia. Los extranjeros no pueden adquirir el título de plena propiedad del terreno, Hak Milik. La alternativa es Hak Pakai, un derecho de uso que, según el Reglamento Gubernamental 18/2021, dura 30 años, con una extensión de 20 y una renovación posterior de 30.
- Vietnam. La Ley de Vivienda 27/2023, vigente desde el 1 de agosto de 2024, limita la propiedad extranjera a 50 años desde la fecha del certificado, renovables una vez. Los extranjeros no pueden poseer más del 30 % de un edificio y el suelo sigue siendo estatal.
- Bangkok. Se aplica la misma normativa nacional que en Phuket, pero a torres urbanas en lugar de viviendas de playa. Tenemos 39 anuncios allí.
- Florida. Un comprador no residente adquiere el mismo título fee simple que un comprador local; la sorpresa suele estar en los gastos recurrentes. La exención homestead exige residencia permanente, el seguro de vivienda está entre los más caros de Estados Unidos y el IRS retiene el 15 % del importe obtenido en la venta por un extranjero.
- Chipre. Es miembro de la UE y permite plena propiedad indefinida, pero el comprador de fuera de la UE necesita autorización de la administración de distrito según la Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109. La adquisición se limita a una parcela de hasta 4.000 m² para vivienda propia o a dos viviendas por hogar.
La diferencia es clara. Dubái, Florida y Chipre permiten a un extranjero tener un título indefinido que incluye el terreno. Tailandia también permite propiedad indefinida, pero solo de apartamentos y dentro de la cuota. Bali y Vietnam ofrecen derechos de menor duración, una diferencia que vuelve a pesar al revender.
Ciudadanía por inversión: Tailandia no la ofrece
Comprar una vivienda en Tailandia no concede ciudadanía ni permiso de residencia; tampoco necesitas residencia para comprar. Las estancias largas se tramitan por separado: por ejemplo, el visado LTR del Board of Investment tiene una duración de cinco años renovable por otros cinco, pero un apartamento no da acceso automático. Si buscas un segundo pasaporte, Phuket no es el mercado adecuado.
- El portal oficial de Emiratos describe la Golden Visa como un visado de residencia de larga duración, no como ciudadanía. Los propietarios pueden optar a ella a partir de dos millones de AED en inmuebles.
- La oficina de inversiones de Türkiye publica una excepción: se puede solicitar ciudadanía mediante una compra inmobiliaria de al menos 400.000 USD, con el compromiso de no vender durante tres años.
- Dentro de la UE, estas vías se han cerrado. Chipre puso fin a su programa de inversión el 1 de noviembre de 2020, según el registro de su Ministerio de Finanzas. La Comisión Europea había abierto procedimientos de infracción contra estos programas en octubre. España dejó de aceptar solicitudes de visado para inversores el 3 de abril de 2025.
Precio de entrada y qué se compra con un millón
En Phuket publicamos precios recibidos directamente de las promotoras, cada uno con su fecha. El catálogo reúne 571 inmuebles: 148 villas y 418 apartamentos en 189 complejos residenciales, desde 2,1 M THB y con una mediana de 10,2 M THB. Las diferencias entre zonas se ven en los datos: Bang Tao concentra la gama alta, con unos 140 mil THB/m²; Kamala tiene una mediana de 11,3 M THB; Nai Harn, de 11,0 M THB; y Rawai, con 8,0 M THB, sigue siendo la opción más económica del sur.
Datos del catálogo ·
Una comparación internacional útil es el índice de Knight Frank sobre los metros cuadrados de vivienda de gama alta que compra un millón de dólares estadounidenses. A finales de 2025 eran 33 m² en Londres, 42 en Sídney, 58 en Miami, 62 en Dubái, 75 en Madrid y 80 en Lisboa. Phuket no forma parte del índice, por lo que no insertamos nuestra mediana en una tabla elaborada con otra metodología.
Cómo pagar: plazos de promotora en lugar de hipoteca
Los bancos tailandeses rara vez prestan a extranjeros sin ingresos locales, así que el mercado se apoya en pagos aplazados de la promotora. No llevan intereses, intervención bancaria ni comprobación de ingresos: reserva, alrededor del 30 % al firmar, pagos vinculados al avance de la obra y saldo en la entrega. El plan termina al finalizar el edificio, de modo que el desembolso mensual es mayor que con una hipoteca a veinte años.
- Gastos de inscripción. Tailandia aplica una tasa de transmisión del 2 % sobre el valor de tasación oficial, que en obra nueva suele compartirse con la promotora. Dubái cobra un 4 % del precio de venta, por defecto repartido a partes iguales.
- Entrada de fondos. Para comprar en freehold dentro de la cuota extranjera, el dinero debe llegar del extranjero en divisa y quedar acreditado mediante el formulario bancario Foreign Exchange Transaction. Sin esa documentación no se inscribe el título.
- Dónde salimos perdiendo. Los compradores de Europa central suelen poner como referencia los planes de pago de Emiratos, y tienen razón en un punto: aquí son raros los calendarios tan largos después de la entrega.
- La comparación con el país de origen. Una segunda vivienda en Inglaterra soporta un recargo del 5 % en stamp duty y otro 2 % si el comprador no reside en el Reino Unido, antes de alquilar una sola noche.
Calculadora de gastos de compra
| Precio del inmueble | 8.000.000 THB |
| Tasa de transmisión: 50 % de una tasa del 2 % | 80.000 THB |
| Fondo de reserva | 27.000 THB |
| Total de los conceptos incluidos | 8.107.000 THB |
Ejemplo de compra en plena propiedad (freehold): se supone que el valor de tasación coincide con el precio, la tasa general es del 2 % y el comprador paga la mitad. Introduce la tasación de la Oficina de Tierras, la tasa aplicable y el reparto acordado en el contrato. Las bonificaciones no se aplican automáticamente. No incluye impuestos del vendedor, mantenimiento, contadores, mobiliario ni honorarios jurídicos. No calcula los gastos de registro de un arrendamiento.
Rentabilidad: qué exige comparar una inversión de alquiler
Los compradores británicos suelen pensar en rentabilidad neta, y hacen bien. Hamptons situó en un récord del 7,1 % la rentabilidad bruta media de las viviendas recién compradas para alquilar en Inglaterra y Gales en 2024. Es una referencia válida para empezar. Lo que esa cifra no muestra es que, desde 2020, el arrendador particular británico ya no puede deducir los intereses hipotecarios de los ingresos del alquiler y recibe en su lugar una desgravación al tipo básico.
- No publicamos un porcentaje de rentabilidad para Phuket. Depende del proyecto, del contrato del operador y de la temporada. Calculamos cada vivienda con datos de la promotora y de la gestora.
- La financiación cambia la comparación. En la práctica, una compra en Tailandia suele hacerse sin préstamo: no hay intereses cuya deducción limitar, pero tampoco deuda que amplifique el rendimiento del capital propio.
- Los gastos de mantenimiento difieren más que los alquileres anunciados. Una segunda residencia en Florida no disfruta de la exención homestead y paga uno de los seguros más caros del país. En Tailandia, los gastos recurrentes principales son la cuota comunitaria, el impuesto sobre terrenos y edificios y los suministros.
- La demanda puede contrastarse con fuentes externas. CBRE informa de un crecimiento interanual de las ventas residenciales de Phuket superior al 45 % en el primer semestre de 2026, con compradores internacionales en el 67 % de las ventas de apartamentos.
Calculadora de rentabilidad del alquiler
| Inversión total | 8.000.000 THB |
| Ingresos brutos anuales | 450.000 THB |
| Ingresos tras los gastos indicados | 315.000 THB |
| Rentabilidad bruta sobre la inversión total | 5,6 % |
| Rentabilidad tras los gastos indicados | 3,9 % |
| Plazo simple de recuperación | 25,4 años |
La rentabilidad se calcula sobre el precio de compra más los gastos de adquisición y acondicionamiento. Los gastos adicionales parten de cero: introduce tu presupuesto. Incluye comunidad, seguro y una provisión para reparaciones en los gastos fijos, sin volver a contarlos en el porcentaje variable. Los impuestos y la financiación no se calculan automáticamente. El plazo simple de recuperación supone ingresos constantes y no incluye una futura venta ni una revalorización. No es una previsión.
Vuelos, distancia y madurez del mercado
Para un propietario europeo o estadounidense, el vuelo es una desventaja real de Phuket. Algunos compradores lo expresan así: a Florida pueden ir los hijos de visita; a Tailandia, no tan fácilmente. El aeropuerto internacional de la isla reduce esa dificultad, pero no la elimina. El alquiler compensa algo: quien vuela medio día suele reservar dos semanas, no un fin de semana.
Sobre Dubái escuchamos opiniones opuestas en una misma semana: un cliente cuenta que un amigo tuvo problemas y otro cree que es el momento ideal. Knight Frank aporta una medida más concreta: la vivienda de gama alta en Dubái subió un 25,1 % en 2025, frente al 3,2 % medio de las cien ciudades analizadas; Bangkok subió un 6,3 %. Bali y Vietnam son mercados más jóvenes, con mayor potencial de subida y mayor variabilidad. Phuket queda en un punto intermedio, con restricciones urbanísticas a la altura de los edificios cerca de la costa.
La comparación en una tabla
Pensada para consultarla rápidamente en el móvil: primero el mercado y después las preguntas que más importan al comprador.
| Mercado | Qué puede adquirir un extranjero | Duración | Ciudadanía por compra |
|---|---|---|---|
| Phuket, Tailandia | Apartamento en freehold dentro de la cuota del 49 %; terreno de villa en leasehold | Indefinida; 30 años para el arrendamiento del terreno | No |
| Bangkok, Tailandia | La misma normativa nacional, aplicada a apartamentos urbanos | Indefinida dentro de la cuota | No |
| Dubái, Emiratos Árabes Unidos | Freehold en zonas designadas, además de usufructo y arrendamientos de hasta 99 años | Sin límite temporal | No; existe residencia de larga duración |
| Bali, Indonesia | Derecho de uso Hak Pakai; los extranjeros no pueden adquirir el terreno en plena propiedad | 30 años, extensión de 20 y renovación de 30 | No |
| Vietnam | Apartamento en un proyecto autorizado, con un máximo extranjero del 30 % del edificio | 50 años, renovables una vez | No |
| Florida, Estados Unidos | Fee simple, igual que un comprador local | Indefinida | No; retención FIRPTA del 15 % al vender |
| Chipre | Plena propiedad, con autorización oficial de compra para ciudadanos de fuera de la UE | Indefinida | No; el programa terminó el 1 de noviembre de 2020 |
| Türkiye | Plena propiedad | Indefinida | Sí, desde 400.000 USD y con un compromiso de mantener la propiedad durante tres años |
Dónde pierde Phuket
- Superficie por dólar. Los compradores nos muestran con frecuencia ofertas de otros lugares donde el mismo presupuesto permite dos dormitorios y 85 m². No discutimos esas cuentas.
- Pasaporte. Tailandia no tiene un programa de ciudadanía por inversión, por lo que no compite con Türkiye en ese aspecto.
- Distancia y familia. Un propietario de Estados Unidos o del norte de Europa calcula con qué frecuencia podrán viajar realmente sus familiares.
- Familiaridad. La ciudad de origen, Bangkok o Samui pueden ganar porque el comprador ya las conoce. Esa confianza es una ventaja real, aunque no se exprese en cifras.
- Condiciones de pago. Los planes de Emiratos posteriores a la entrega suelen durar más que los de una promotora tailandesa.
- Rentabilidad garantizada. No prometemos ninguna. Si otro vendedor lo hace, compara los contratos, no solo los porcentajes: quién asume los periodos vacíos y cuánto queda después de gastos.
Dónde gana Phuket
- Título indefinido a tu nombre. Un apartamento dentro de la cuota del 49 % se puede vender y heredar, algo que Bali y Vietnam no igualan con el mismo alcance temporal. Es el argumento que más veces inclina la decisión a nuestro favor.
- Compra sin banco. Pagos sin intereses durante la obra, sin comprobación de ingresos, historial crediticio ni requisito de residencia.
- Demanda durante todo el año. A la temporada alta de noviembre a abril se suman viajeros de Asia y Oriente Medio en verano, por lo que la caída en los meses intermedios es menor que en muchos destinos turísticos de la región.
- Servicios ya establecidos para el propietario. Operadores, gestoras, colegios internacionales y hospitales privados que ya funcionan, no solo proyectos anunciados.
Pattaya y Samui tienen comparativas propias
Los dos rivales más cercanos de Phuket están en Tailandia. Pattaya tiene un precio de entrada menor porque permite torres altas, que reparten el coste del suelo entre cientos de viviendas compactas: consulta la guía Phuket frente a Pattaya. Samui es más tranquila, pero su aeropuerto pertenece a una sola aerolínea y el mercado de reventa es más reducido: consulta la guía Samui frente a Phuket. Las reglas de propiedad son nacionales y coinciden en los tres destinos.
Una aclaración sobre nuestro catálogo
Vendemos en Phuket. No tenemos oficina, base de datos ni conocimiento directo para valorar Dubái, Bali o Florida como valoramos esta isla. Por eso la guía es deliberadamente desigual: cifras tailandesas fechadas por un lado y normativa de propiedad con fuentes por otro. Si tienes una proyección de una agencia de otro país, envíanosla y te diremos en qué aspectos nuestra opción resulta menos favorable.
Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
SO Origin Residences Bangtao
Precio a consultar
The Title Coralina Kamala
AYANA Commons
fotos a peticiónPrecio a consultar
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Precio a consultar
Canvaz Palette Cherngtalay
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Fuentes
Los tipos y procedimientos tailandeses se explican en nuestras guías de compra en Tailandia, de freehold extranjero en Phuket y de impuestos inmobiliarios. No sustituyen el cálculo de tu operación, que corresponde al abogado.
Preguntas frecuentes
¿Comprar en Tailandia me da pasaporte o residencia?
No. Una propiedad no concede ciudadanía ni permiso de residencia, y tampoco necesitas un visado para comprar. Las estancias largas se tramitan por otra vía, como el LTR del Board of Investment. Entre los mercados de esta guía, solo Türkiye concede ciudadanía mediante compra, desde 400.000 USD y con el compromiso de conservar el inmueble durante tres años.
¿Qué adquiero realmente en Phuket y durante cuánto tiempo?
Un apartamento se adquiere en freehold a tu nombre y sin límite temporal, dentro de la cuota extranjera del 49 % de la superficie vendible del edificio, y puede venderse o heredarse. Una villa funciona de otra manera: la casa es tuya, el terreno se arrienda mediante un contrato registrado de 30 años y solo ese primer plazo queda garantizado en el registro. La cuota y el título se comprueban antes de la señal.
Bali es más barato. ¿Por qué pagaría más aquí?
Compara el derecho adquirido, no solo el precio anunciado. Indonesia no permite a extranjeros tener el terreno en plena propiedad; ofrece Hak Pakai, un derecho de uso de 30 años con una extensión de 20 y una renovación de 30. Un apartamento de Phuket puede tener título indefinido. El plazo limitado pesa en la reventa y puede superar el ahorro inicial.
¿Qué rentabilidad neta puedo esperar y cómo se compara con el alquiler en mi país?
No publicamos una rentabilidad general de Phuket; conviene desconfiar de quien da un porcentaje sin identificar el edificio. Como referencia externa, Hamptons situó en el 7,1 % la rentabilidad bruta media de las viviendas recién compradas para alquilar en Inglaterra y Gales en 2024, antes de financiación e impuestos. La fiscalidad cambia la cuenta: una vivienda adicional en Inglaterra lleva un recargo del 5 % en stamp duty y otro 2 % para no residentes, y el arrendador particular solo obtiene desgravación al tipo básico por los intereses hipotecarios. La compra tailandesa suele hacerse sin préstamo: no se aplican esas condiciones británicas, pero tampoco existe el efecto de financiar la inversión con deuda.
¿Dubái o Phuket?
En propiedad, Dubái ofrece como mínimo condiciones igual de sólidas: el freehold de las zonas designadas no tiene límite temporal e incluye el suelo, y sus planes de pago son más largos. La inscripción es más cara, un 4 % del precio de venta. Sobre la evolución de precios, Knight Frank registró una subida del 25,1 % en la gama alta de Dubái en 2025, frente al 3,2 % medio de cien ciudades. Es una referencia útil tanto si te hablan de auge como de desplome.
Solo vendéis en Phuket. ¿Por qué confiar en la comparación?
Porque diferenciamos el alcance de nuestros datos. Las cifras tailandesas son propias y están fechadas; la información de otros mercados procede de normativa o estudios publicados, siempre enlazados. Los aspectos en los que Phuket sale perdiendo forman parte de la comparación. Envíanos una proyección de otra agencia y la revisaremos con los mismos criterios.
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.