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Phuket o Pattaya: confronto per chi compra casa
Phuket e Pattaya rispondono a esigenze diverse. Phuket ha un'offerta turistica più ampia nel nostro catalogo: 571 immobili, tra cui 148 ville e 418 appartamenti, da 2,1 mln THB, con una mediana di 10,2 mln THB in 189 complessi residenziali. Pattaya è un'alternativa urbana più semplice da gestire, ma la nostra copertura è volutamente ridotta: 2 annunci selezionati, non centinaia. Se cerchi ville, zone di mare con fasce di prezzo distinte e molta scelta nel nuovo, Phuket è il mercato che possiamo documentare meglio. Se preferisci un appartamento urbano con un investimento iniziale minore e ti basta una selezione breve, Pattaya può funzionare. Indicheremo chiaramente dove i dati sono limitati.
Due mercati con logiche diverse
Il confronto riguarda il tipo di mercato in cui vuoi entrare. Phuket è un'isola turistica con aeroporto internazionale e una costa occidentale dove Bang Tao, Kamala, Nai Harn e Rawai hanno fasce di prezzo proprie. Le ville sono una parte importante dell'offerta. Pattaya è una città sulla terraferma, raggiungibile in auto da Bangkok, dominata da condomini in altezza e servizi urbani attivi tutto l'anno. Nessuna delle due logiche è superiore: attirano compratori con esigenze diverse.
Le differenze concrete
- Composizione dell'offerta: Phuket comprende ville, 148 nel nostro catalogo, e appartamenti, 418; a Pattaya prevalgono nettamente i condomini in altezza.
- Obiettivo d'acquisto: a Phuket sono frequenti uso personale e investimento turistico di lungo periodo; a Pattaya unità urbane compatte e budget iniziali minori.
- Territorio: il suolo sulla costa ovest di Phuket è limitato e si riflette nei prezzi; Pattaya costruisce in altezza, contenendo il prezzo per unità.
- Stagionalità: a Phuket la domanda si concentra tra novembre e aprile; l'economia urbana di Pattaya ha un andamento annuo più regolare.
Dati del catalogo ·
I numeri del catalogo
A Phuket abbiamo 571 immobili, da 2,1 mln THB, con una mediana di 10,2 mln THB. A Pattaya, 2 immobili, da 5,3 mln THB, con una mediana di 6,7 mln THB. Il campione più piccolo di Pattaya descrive solo gli immobili che pubblichiamo, non tutta la città. Lo stesso limite vale per Phuket: nessuna delle due mediane è un'indagine sulle compravendite concluse.
I due mercati in tabella
| Località | Annunci | Prezzo richiesto mediano | Nota |
|---|---|---|---|
| Phuket, totale | 571 | 10,2 mln THB | 148 ville, 418 appartamenti; da 2,1 mln THB |
| — Bang Tao | 186 | 12,3 mln THB | Prezzo richiesto mediano al m²: 140 mila THB/m² |
| — Nai Harn | 18 | 11,0 mln THB | Piccola zona consolidata del sud |
| — Kamala | 42 | 11,3 mln THB | Fascia medio-alta della costa ovest |
| — Rawai | 53 | 8,0 mln THB | Fascia più accessibile del sud |
| Pattaya | 2 | 6,7 mln THB | Solo il nostro campione; da 5,3 mln THB |
| Samui / Bangkok | 34 / 39 | — | Copertura secondaria |
Rendering del promotoreLaguna Beach Residences Seashore
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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VIBE Residence
Ripresa sul posto · 31 gennaio 2025Prezzo su richiesta
Sunny Moon
Le regole di proprietà sono le stesse
La normativa non favorisce una città: le regole sono nazionali. Uno straniero può possedere un appartamento in freehold entro il 49% della superficie vendibile dell'edificio, sia in un condominio basso di Bang Tao sia in una torre di Pattaya. Una persona fisica straniera non può possedere il terreno di una villa; per questo si usa di solito una locazione registrata di 30 anni con rinnovi contrattuali. I costi dell'operazione seguono le stesse regole nazionali.
Le due forme di acquisto
- Appartamento in freehold: disponibile agli stranieri entro la quota del 49% dell'edificio.
- Leasehold: locazione registrata di 30 anni, con rinnovi secondo il contratto. Leggi queste clausole prima della prenotazione.
- Imposta di trasferimento: 2% del valore ufficialmente stimato, da pagare al Land Office (Ufficio fondiario); la ripartizione tra compratore e venditore è negoziata.
- Modulo FET: l'arrivo dei fondi dall'estero deve essere documentato con un Foreign Exchange Transaction form, a supporto della registrazione nella quota estera e del successivo rimpatrio del capitale.
Calcolo delle spese di acquisto
| Prezzo dell'immobile | 8.000.000 THB |
| Imposta di trasferimento: 50% di un'imposta del 2% | 80.000 THB |
| Fondo di riserva | 27.000 THB |
| Totale delle voci incluse | 8.107.000 THB |
Esempio di acquisto in piena proprietà (freehold): si presume che il valore stimato coincida con il prezzo, l'imposta ordinaria è del 2% e l'acquirente ne paga la metà. Inserisci la stima del Land Office, l'aliquota applicabile e la ripartizione prevista dal contratto. Le agevolazioni non vengono applicate automaticamente. Sono esclusi imposte del venditore, manutenzione, contatori, arredi e spese legali. Il calcolo non riguarda la registrazione di un contratto di locazione.
Affitti: stagionalità turistica e continuità urbana
A Phuket la domanda raggiunge il massimo da novembre ad aprile, le ville hanno tariffe più alte per i soggiorni brevi e i risultati dipendono molto da zona e gestione. Pattaya ha una domanda più urbana, attiva tutto l'anno e alimentata nei fine settimana da Bangkok, con occupazione tendenzialmente più regolare nelle unità piccole. Non attribuiamo una percentuale di rendimento alle due città: spesso quelle pubblicizzate dipendono da ipotesi che il compratore non vede. Se il reddito è decisivo, chiedici lo storico di una singola unità o il contratto di uno specifico programma e verifica le tue ipotesi nel calcolatore.
Calcolo del rendimento da locazione
| Investimento totale | 8.000.000 THB |
| Ricavi lordi annui | 450.000 THB |
| Ricavi al netto dei costi inseriti | 315.000 THB |
| Rendimento lordo sull'investimento totale | 5,6% |
| Rendimento al netto dei costi inseriti | 3,9% |
| Tempo di rientro dell'investimento | 25,4 anni |
Il rendimento è calcolato sul prezzo di acquisto più le spese di acquisizione e allestimento. I costi aggiuntivi sono inizialmente a zero: inserisci il tuo budget. Includi spese condominiali, assicurazione e un accantonamento per riparazioni nei costi fissi, senza contarli anche nella percentuale variabile. Imposte e finanziamento non vengono calcolati automaticamente. Il tempo di rientro dell'investimento presuppone ricavi costanti, senza considerare la rivendita o la rivalutazione. Non è una previsione.
I limiti della nostra offerta a Pattaya
La copertura di Pattaya è di 2 immobili in 1 progetto. A Phuket abbiamo 571 immobili in 189 progetti. È una differenza nel nostro catalogo, non la prova che un mercato sia più liquido o gli immobili meglio verificati. Se la selezione di Pattaya è troppo stretta, amplia la ricerca anziché scambiare il nostro catalogo per l'intero mercato.
Come proseguire
Per Phuket sono già disponibili le guide delle zone in /areas/phuket, con Bang Tao, Kamala, Rawai e Nai Harn; la guida all'acquisto passo per passo; l'analisi dei prezzi al metro quadrato; e la pagina delle nuove costruzioni /complexes/phuket con 189 complessi residenziali. Molti promotori offrono rate senza interessi fino alla consegna. I calendari cambiano per progetto e sono disponibili su richiesta.
Un ordine pratico per procedere
- Scegli due o tre zone attraverso le guide, invece di cercare subito in tutta l'isola.
- Richiedi listini datati e piani di pagamento dei progetti selezionati.
- Prima di versare denaro, conferma la quota freehold o le clausole di rinnovo leasehold e organizza il trasferimento documentato con FET.
Domande frequenti
In quale città costa meno comprare?
Confronta i minimi del catalogo: 2,1 mln THB a Phuket e 5,3 mln THB a Pattaya. Le mediane sono 10,2 mln THB e 6,7 mln THB, su 571 immobili e 2 immobili. I campioni includono immobili diversi: confronta schede con tipologia, superficie e stato dei lavori simili.
Uno straniero può avere la piena proprietà in entrambe le città?
Sì, alle stesse condizioni nazionali. Gli appartamenti possono essere in freehold entro la quota estera del 49% della superficie vendibile dell'edificio. Le persone fisiche straniere non possono possedere terreni, quindi per le ville si usa normalmente una locazione registrata di 30 anni con opzioni di rinnovo contrattuali.
I costi di acquisto cambiano tra Phuket e Pattaya?
No. L'imposta di trasferimento è il 2% del valore ufficialmente stimato, pagata al Land Office e ripartita secondo l'accordo. Le altre imposte dipendono dallo status del venditore e dalla durata del possesso e vanno dettagliate per la singola operazione prima della prenotazione.
Perché il vostro catalogo di Pattaya ha solo 2 immobili?
Attualmente copriamo 1 progetto e 2 immobili. È una selezione limitata, non un censimento della città né la prova che altri immobili non abbiano superato verifiche. Conferma prezzo e disponibilità di ogni unità che selezioni.
I promotori offrono pagamenti a rate?
Molti dei 189 complessi residenziali nel nostro catalogo di Phuket offrono piani fino alla consegna, riducendo il capitale da impegnare prima del completamento. Prenotazione, rate e saldo variano per progetto e nel tempo: forniamo le condizioni attuali su richiesta.
Cos'è il modulo FET e perché conta?
Il Foreign Exchange Transaction form è il documento della banca thailandese che attesta l'arrivo dei fondi dall'estero in valuta estera. Serve a supportare la registrazione nella quota foreign freehold e a documentare l'origine delle somme per il rimpatrio del ricavato di una futura vendita. Organizza il bonifico con causale corretta, a Phuket come a Pattaya.
Quale città rende di più con gli affitti?
Rendono in modo diverso, più che una rendere più dell'altra. Phuket è un mercato turistico con alta stagione da novembre ad aprile e tariffe elevate per gli affitti brevi di ville. Pattaya segue un ritmo urbano più regolare, con domanda nei fine settimana da Bangkok. Non pubblichiamo rendimenti generici: i dati credibili riguardano lo storico della singola unità o le condizioni di un programma di gestione, che possiamo richiedere per gli immobili selezionati.
Hai ancora domande sull'acquisto?
Risponderemo alle tue domande e ti invieremo una selezione di immobili adatta al tuo budget.