Рендер застройщикаЦена по запросу
Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде: полная структура
При покупке квартиры во фрихолд (freehold) в бюджет входят цена, регистрационный сбор и расходы на оформление и обустройство. Базовая ставка сбора при переоформлении (transfer fee) составляет 2% от оценочной стоимости Land Office, а не от цены в объявлении. Отдельно рассчитывают налоги продавца: специальный налог на коммерческую продажу (specific business tax, SBT) либо гербовый сбор и удерживаемый подоходный налог. Кто несет расходы по договору и есть ли льготы для конкретной сделки, нужно выяснить до депозита. Ниже разбираем эти статьи отдельно от ежегодного содержания и налога на аренду.
Сборы при регистрации сделки
Оценочную стоимость определяет государство; не подменяйте ее ценой договора и не предполагайте, что она обязательно ниже. Базовый регистрационный сбор считают от оценки. SBT составляет 3,3% от большей из цены продажи и оценки. Продажа физлицом в течение пяти лет может подпадать под SBT, но есть исключения, в том числе наследование и основное жилье при соблюдении условий регистрации в домовой книге. Для застройщиков и компаний правила отдельные: срок владения свыше пяти лет сам по себе не освобождает их от налога. Когда SBT не применяется, обычно возникает гербовый сбор 0,5%; на одну и ту же облагаемую продажу оба платежа не начисляют.
Ставки и база расчета
| Сбор | Ставка | База расчета | Кто обычно платит |
|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% | Оценочная стоимость Земельного департамента | По договору; часто делится поровну |
| Specific business tax | 3,3% | Большая из цены договора и оценочной стоимости | Продавец |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% | Большая из цены договора и оценочной стоимости | Продавец |
| Withholding tax – продавец-компания | 1% | Большая из цены договора и оценочной стоимости | Продавец |
| Withholding tax – продавец-физлицо | Прогрессивная шкала | Оценочная стоимость с учетом срока владения | Продавец |
Какую часть сбора заложить покупателю
Попросите до депозита расчет Land Office и пункт договора о распределении платежей. Половина базового сбора означает 1% от оценки, а не от цены квартиры. Для продажи застройщиком юрист должен проверить применимую обязательную форму договора: правило одного типа сделки нельзя автоматически переносить на любую новостройку или виллу. Калькулятор ниже позволяет задать ставку и долю покупателя, но не определяет налоговые льготы и не рассчитывает налоги продавца.
Калькулятор расходов при покупке
| Цена объекта | 8 000 000 THB |
| Регистрационный сбор: 50% от сбора 2% | 80 000 THB |
| Фонд капитального ремонта | 27 000 THB |
| Итого по выбранным статьям | 8 107 000 THB |
Пример для покупки во фрихолд: оценочная стоимость условно равна цене, базовая ставка сбора 2%, покупатель оплачивает половину. Введите оценку Land Office, применимую ставку и распределение из своего договора. Льготы автоматически не определяются. Расчет не включает налоги продавца, обслуживание, счетчики, мебель и юриста; для регистрации лизхолда он не подходит.
Ежегодные расходы: налог на владение и обслуживание
Налог на землю и строения (land and building tax) рассчитывает местная администрация. Имеют значение оценка, фактическое использование и условия льгот для основного жилья. Сдача на месяц или год для проживания и посуточное гостиничное использование могут относиться к разным категориям; само слово «аренда» ставку не определяет. В муниципальной памятке 2023 года эти случаи разведены, но сумму к оплате на текущий год нужно проверять по уведомлению своего муниципалитета. Отдельно заложите сбор за обслуживание комплекса (common fee): тариф за площадь квартиры и перечень покрываемых услуг запрашивают у управляющей компании.
Из чего складываются годовые расходы
- Налог на землю и строения: проверьте оценку, категорию использования, льготы и срок оплаты в уведомлении местной администрации.
- Common fee – тариф за квадратный метр в месяц, закреплен в правилах комплекса и зависит от набора инфраструктуры
- Коммунальные платежи – по счетчикам, отдельно от сборов ЖК
Разовые платежи при получении ключей в новостройке
Помимо регистрационных сборов, покупатель новостройки при передаче вносит взнос в фонд капитального ремонта (sinking fund) – единовременный платеж, рассчитанный от площади квартиры. Фонд предназначен для капитальных расходов – ремонта фасада, замены оборудования – и при последующей перепродаже квартиры повторно не взимается. К этому добавляются регистрация счетчиков воды и электричества и, как правило, авансовый платеж common fee за год вперед. У многих застройщиков из нашего хаба новостроек Пхукета действует рассрочка до передачи ключей – условия по конкретным проектам предоставляем по запросу.
Налог на доход от аренды
Доход от сдачи тайской недвижимости облагается подоходным налогом в Таиланде. Для физических лиц действует прогрессивная шкала; при расчете арендного дохода допускается стандартный вычет расходов, снижающий эффективную ставку. Для нерезидентов налог, как правило, удерживается у источника выплаты. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения: налог, уплаченный в Таиланде, обычно можно зачесть при налогообложении в РФ – порядок зачета зависит от вашего налогового резидентства и требует консультации со специалистом. Мы не даем налоговых заключений, но помогаем собрать документы для бухгалтера: договоры, подтверждения платежей, налоговые квитанции.
Перевод денег из-за рубежа и справка FET
При обычной покупке иностранцем квартиры во фрихолд за средства из-за рубежа банк подтверждает поступление денег для этой покупки. Подтверждением служит справка о валютной операции (FET) или другой допустимый банковский документ; FET не является единственной формой для всех покупателей и сумм. До перевода согласуйте с принимающим банком назначение платежа, указание покупателя и комплект для Land Office. Сохраните подтверждения для регистрации и будущей продажи.
Как заложить расходы в бюджет покупки
Практичный порядок такой: сначала цена объекта, затем разовые сборы при регистрации, затем годовой бюджет владения. В нашем каталоге на Пхукете 571 объект с ценами из базы поставщика – от 2,1 млн THB, медиана 10,2 млн THB; ориентиры по районам заметно расходятся: медиана Банг Тао – 12,3 млн THB, Раваи – 8,0 млн THB. Уровни цен разобраны в гиде «Цены на недвижимость Пхукета», особенности локаций – в гидах районов Пхукета, действующие проекты – в хабе новостроек. Ниже – подборка объектов из каталога.
Рендер застройщикаLaguna Beach Residences Seashore
фото по запросуЦена по запросу
Рендер застройщикаЦена по запросу
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
фото по запросуЦена по запросу
Рендер застройщикаЦена по запросу
VIBE Residence
Съемка с выезда · 31 января 2025Цена по запросу
Sunny Moon
Источники и границы расчета
Ставки в таблице служат отправной точкой, а не расчетом вашей сделки. Применимость льгот, договорные ограничения и налоговое резидентство проверяют отдельно. Дату правки статьи нельзя считать датой юридического заключения.
Частые вопросы
Есть ли в Таиланде ежегодный налог на недвижимость, как в России?
Да. Налог на землю и строения рассчитывает местная администрация по оценочной стоимости, использованию объекта и применимым льготам. Долгосрочная жилая аренда не означает автоматически коммерческую ставку; посуточное использование нужно разбирать отдельно. Текущую сумму и срок оплаты проверьте в налоговом уведомлении.
Кто платит transfer fee – покупатель или продавец?
Долю расходов нужно записать в договоре до депозита. При базовом сборе 2% половина за счет покупателя равна 1% от оценочной стоимости Land Office. Для сделки с застройщиком юрист проверяет также требования к обязательной форме договора, а не только согласованный сторонами текст.
Чем specific business tax отличается от гербового сбора?
SBT и гербовый сбор не начисляют одновременно на одну облагаемую продажу. Базовые ставки составляют 3,3% и 0,5% от большей из цены продажи и оценки. Пять лет владения не являются универсальным критерием: имеют значение статус продавца и исключения, например наследование или основное жилье при выполнении условий. Расчет конкретной сделки проверяет специалист.
Что такое фонд капитального ремонта (sinking fund) и придется ли платить его повторно?
Покупатель новостройки вносит этот взнос один раз, при передаче квартиры, и считают его от площади. Фонд идет на капитальные расходы дома. При покупке на вторичном рынке взнос повторно не взимается – пополнение фонда возможно только по решению общего собрания собственников.
Нужно ли платить налог в России с дохода от аренды в Таиланде?
Если вы налоговый резидент РФ, доход от зарубежной аренды декларируется в России. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому налог, уплаченный в Таиланде, как правило, можно зачесть. Порядок зачета и статус резидентства – вопрос к налоговому консультанту; мы помогаем собрать подтверждающие документы.
Какие расходы при покупке в лизхолд вместо фрихолда?
При лизхолде (leasehold) право собственности не переходит, поэтому transfer fee 2% не применяется. Вместо него вы платите сбор за регистрацию договора долгосрочной аренды в Земельном департаменте – 1,1% от общей суммы договора: 1% регистрационный сбор и 0,1% гербовый. Сам договор заключается на срок до 30 лет с продлениями, если они предусмотрены договором.
Сколько стоит содержание квартиры в кондоминиуме в год?
Основная статья – common fee: тариф за квадратный метр в месяц, закрепленный в правилах конкретного комплекса; он зависит от набора инфраструктуры и в разных ЖК отличается в разы. К нему добавляются land and building tax в долях процента от оценочной стоимости и коммунальные платежи по счетчикам. Точный тариф по интересующему комплексу мы сообщаем вместе с ценами застройщика.
Остались вопросы по покупке?
Ответим на вопросы по теме и пришлем подборку объектов под ваш бюджет.